太原市-鼎晨长风片区商业地块项目初步建议.ppt

项目初步建议及下步工作计划 鼎晨集团-商业地产部 目录 考察方式和市场数量 Hot Tip 项目筛选必要性 项目种类众多，发展前景不同 遵循商业规律，保障三方利益 机会是无限的，公司资源有限 使优质项目同公司实际相结合 做好商业开发，尝试新增长点 项目筛选原则 项目评级 Diagram 项目筛选总结 长风食品城 花鸟鱼虫市场 矿山机械市场 Cycle Diagram 产品定制（品牌项目联营或租赁 ） 开发运营节奏 为什么首先开发花鸟鱼虫 工作内容 会展是朝阳的产业 太原会展很难做，展会不多且效果不佳 稍具规模的都是政府不计投入产出的政绩工程 收益收益相对较好，通常每个展位（9平米）每展期（5天）收费1000元左右，平均租金10元/平米/天 地块要足够大 交通要足够好 不注重短期收益 必须有政府大力支持。 类似省煤炭展览馆的国际会展中心 评级 项目名称 展览馆 项目描述 行业现状 优劣分析 C 普国，五一东街，尖草坪 全国的家电批发市场逐渐没落 国美苏宁等兴起，彻底改变了家电原来的流通模式 行业平均利润也越来越薄，不足以贡献高租金。 无论从行业前景还是利润率还是市场容量都不符合项目筛选原则 家用电器、音响器材批发市场 评级 项目名称 家电电子市场 项目描述 行业现状 优劣分析 C 既不处于产地，也不是销地 医药改革尚未确定 医药流通体制也不明确 有一定风险，目前不适合进入 中药材批发市场、中西成药的医药物流基地 评级 项目名称 药材批发市场 项目描述 行业现状 优劣分析 部分省市有药材批发市场，河北安国、成都五块石、西安万寿路、襄樊药材市场。太原目前还没有。 作为长期项目进行观察 C 紧邻万水，新万水更加提升 未发现合适的切入点 公司介入没有非常大的把握 电动工具、五金设备的批发市场 评级 项目名称 五金机电市场 项目描述 行业现状 优劣分析 建设南路一带和万水、聚美瑞、迎泽桥北 五金机电很多时候和汽车配件、钢材、建材等关联较大 五金机电详细分类很难 终端客户也不是非常明确 中长期深入关注，近年不介入 C 项目未开发，可定制 位置好，会得到品牌认可 收益稳定 品牌效益不至于顷刻倒闭 项目定制开发，进行整体销售、租赁、联营等多种方式合作 评级 项目名称 定制开发 项目描述 行业现状 优劣分析 太原正显现商业价值 全国品牌逐步进入 超市中的家乐福、乐购、好又多等，百货的银泰、新世界、太平洋、大商等，专业卖场的宜家、百脑汇、美克美家、好百年、特力屋、百安居等等 品牌选址很难 金融危机使部分品牌调整了拓展计划 商家青睐长风商务圈 A 家居连锁企业集团，创立于1998年。好百年拥有两大家居零售品牌——HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。截止2007年上半年，已在国内大中城市开设了近20家大型家居连锁商场。 大型国际装饰建材零售集团 BQ隶属于英国翠丰集团，世界第三、欧洲第一。 国际家具连锁零售网络, 美克美家已发展成为拥有20余家家具连锁店， 跨国家具公司，拥有76,000名员工，在43个国家开展业务运营；宜家集团2003财政年度销售额为113亿欧元。 小商品城 建材市场 综合商贸城 A B C 食品城 家具城 窗帘布艺市场 海鲜市场 汽配市场 化工市场 厨具市场 印刷广告城 摩托配件市场 花鸟鱼虫市场 茶叶市场 矿山机械市场 药材市场 定制开发 ………… 四 初选项目发展思路 花鸟鱼虫市场 食品城 (副食、海鲜、冻品、粮油、小商品) 产品定制 （高端家具金三角） 建材+家具+居家+家电 厨具酒店市场 （地块发展补充项目） 矿山机械市场 （争取政府政策项目） 15万平米 5万平米 10万平米 发展 计划 后期 营销 经营 理念 细分 类别 海鲜区、冻品区、粮油区、食品机械包装和添加剂区、副食品区、小商品区 长风食品城 借助河西市场的人气和客流，对其进行有效补充，打造成为省内最大的食品及相关产品的集中交易中心。 厂家招商鹊桥会，深入各个地市联络经销商，告知次级批发商到项目进货，启动市内零售市场、网上商城。 放在南屯地块，纵向分片划分业态，根据详细市调结果如土地不够就将小商品单独立项另外开发，如果土地仍有空置就将厨具酒店用品作为分区容纳进来。首先发展2-3层街铺建筑，市场成熟稳定后逐步改造成为大型框架建筑。 发展计划 后期营销 经营理念 细分类别 盆景及雕塑区、植物区、鲜花区、干花区、鱼区、宠物区、家庭装饰品区、古玩字画区 打造成为一个品类齐全的生活空间美化装饰用品的集中营，成为居民陶冶情操休闲的好去处。 周末免费讲堂、季节订货展销会、科普宣传活动、礼仪快递。 将给项目放在理工大区域，一层大棚建筑，3-5年