我们身边物权法(物业版)课件.ppt

物权法相关介绍;一、物、物权、物权法;物权法的作用、意义：;二、物权法最大的亮点——平等保护公私财产;人民权利;商品住宅小区 ; 物权法相关条文： 第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 ;开发商维护自身权益、避免纠纷的对策： 严格履行法律或合同义务，尊重法定共有； 在买卖合同中明确约定哪些是开发商所有的； 赠送的小院、露台应做成独家使用，形成天然的权利界线； 放弃有害无益的“权益”：屋面、广告、会所； 规划中尽量从实用出发，减少非必要的共有设施，以降低成本、减轻长期负担； 警惕红线外建设用地的风险（管理费用、安全义务、变更风险） ;五、物权法对房地产行业的主要影响;不利的方面： 拆迁将成为天下第一难，城市土地资源更趋紧缺 模糊的条文会产生一些误导 不动产登记制度的改变增加开发商的工作量和费用 物权确权的规定可能引发小业主维权高潮 房地一并抵押的规定对销售有不利影响 淡化物业“管理”色彩，物业管理困难增多 ;与物业管理相关的问题;1、“物业管理”定义的变化;2、物业管理人如何面对业主的违法违规行为？;3、如何对待业主的装修搭建行为？;结合物权法应当思考的问题： 是否业主的一切装修行为都要经过开发商或物业管理人的认可，否则就是“乱搭建”？ 商品房买卖合同、物业管理合同、装修管理合同、业主临时公约能不能限制业主的装修行为？ “影响建筑外立面”是什么性质的行为？应由谁来制止？ 如果我们希望减少业主的自行改造，能否在设计上多一些考虑？ 起诉业主乱搭建，地产/物业的尴尬地位：诉侵权还是违约？要求恢复原状还是赔偿损失？ 根本途径是业主自治、政府行政管理到位。开发商负责到底、物业无所不管的模式难以为继。 ;4、共有停车位的收费问题;我们为什么要学习物权法？;从物权法第82条、83条规定来看，是否是明确物业的职责就是对建筑物及附属设施等的管理，对人的管理更多的是业主自我约束？或者是由业主大会和业主委员会来管理？　物业管理的核心是业主自治，即业主自己管理自己的事情，物业公司是业主请来的专业管家或者顾问，不是管理业主的机构。　原来物业管理条例规定物业管理的内容包括小区秩序的维护，现物权法82条只写了管理建筑物及其附属设施，特别是把原来大家已经非常熟悉的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，表现出立法者有意淡化管理、突出服务的倾向，这对物业管理行业未来的发展可能有重要的影响。 物权法第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。物业公司受托管理后，此处的“不动产权利人”是否也包含物业公司？　不动产权利人包括土地所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用人、地役权人。物业管理人只是受委托对房屋和设施进行管理的人，不具有以上各项权利，故不是不动产权利人。;业主占用道路停车，以共有名义不缴纳停车费用，如何处理？ 　这是侵害全体业主利益的行为。可以考虑把适于停车的地方划成车位，由业委会出面公布管理制度，或者固定给专人使用，或者先到先停，但都应当缴费，收入归全体业主所有，纳入专项维修资金。不缴费的车辆不允许进入小区。　某小区规划地面车位（产权属全体业主）出租给部分业主固定使用，后又利用部分业主共有道路作为临时停车位（先到先停），收益扣除管理成本外纳入维修资金。此外，近期通过业主大会以优先保障业主权益为名取消了租户享有规划地面车位固定使用的权利（原出租约定到期后即终止）。目前这一操作模式是否完全符合物权法？另有部分业主提出，同样属于业主共有的车位，应取消固定与临时之分。但小区半数业主有租赁固定车位的即得利益，物业单方面操作修改原出租协议方式存在较大阻力，可有合法的较好应对措施？ 　谁的财产谁作主，业主大会决定不再向租房户提供固定车位是合法的。　业主共有的车位如何经营，是否区分固定与临时，应由业主委员会/业主大会决定，物业管理人只是执行者，我们可以提出合理化建议，比如采用投标的方式，价高者得，使共有车位为全体业主实现更多的收益；但我们不要承担决策的压力。;关于地面停车场的租售问题