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详解：房地产行业相关税收政策 发布日期: 2008-11-27 8:37 作者: 暂无 来源: 珠海地税局 浏览人数: 210 标签: 【我要说几句】【热点论坛】【进入博客】 热 点 新 闻 珠海楼市 | 6624元起 岭南世家团.. 图片报道 | 机构预测中国地产业一年后复苏.. 同城话题 | 岂有此理！为何二手房卖得比新.. 购房故事 | 房子代表着“家”与“温暖” 业界评说 | 何兵：多角度解析“楼市明年回暖” 地产八卦 | 刘翔赴美手术获周到照顾 姚明.. 纠纷案例 | 房客身亡 法院判房东和出租人.. 联盟快报 | 装修那点事儿，一起来LOHA.. 　　 近来，大量纳税人咨询房地产开发方面的税收问题，为了准确王网木的我指引纳税人，更好地做好纳税辅导工作筑防，珠海市地木业网主业方税务局将相关房地产开发方面需要注意的问题整理如下： 　　一、以土地投资入股税收问题 　　 案例：甲公司么房王有一块土地，购进价1000万，2008年10月份评估价主防木土业1800万元，没有进行开发。甲公司现拟以两种方式处理该土地：（1）投资入股乙房地产公司，共享利润，共担风房险。（2）将土地使用权转让给乙房地产业来了么公司。 　　 第一种方他土主业么来式，甲公司土网按土地评估价1800万元投资入股乙房地产公司，共享利我润，共担风险。税收处理： 　　 1、财税【2002】191号《财政部国家税了木网务总了珠来他业来局关来来来里的于股权转让有的了土关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方木他的了利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 　　 2、财税［2006］21号《财政部国家税务土木了总局关于土地增值税若干问题的通知》规定：“对于以土地（房地产）作价入股珠主进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发防木主的，或者房地产开发企业以其建造的商筑防业他你品主我房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一网么木筑你土筑些具体珠珠来问题规你定的通知》（财主税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。” 　　 根据上述规定，甲公司投资入股乙房地产公司，应缴纳土地增值税。扣除项目金珠在额1000万元，增值额800万元，增值额超过扣除项目金你在主珠什他我额50％未超过100％，适用土地增值税税率40％，应纳土地增值税：（1800－1000）×40％－1000×5％＝270万元 　　 3、土地使用权转让所得与其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税网，年终汇算清房你王业么防么缴。 　　 需要注意的是，根据相关规定，甲公司与乙房地产公司必须办理以下相关手续才能确么主认是以土地投资的形式入股乙房地产公司，否则甲公司就是转让土地而非投资入股。 　　 甲公司要办来的手续：必须将土地使用权更名到乙房地产公司。 　　 乙房地产公司要办的手续：应当自甲公珠主防司足额缴纳出资款之日起30日内申请变更登记，变更注册资本木么什里我。 　　 乙企业通过收购股权的方式曲线拿地，将面临土地评估增值的在筑木你递延税收问题，即使甲公司在土地网他在土投资入股时已由甲公司缴纳了土地增值税，但乙公司未来销售不动产后进行土地增值税清算时，地价款仍按1000万元原值计木里什王我他算，不能按投资入股时的评估价1800万元计业的筑算增值额的扣除项目。（《中华人民共和国土地增值税暂来的王了我土木行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列王珠筑防在的计算业防王防珠增值额的扣他土他除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人么木里的主为取得土地使用权所支付防里业什来来的防木的什木筑我地价款和按国家统一规定的在我王珠木交纳的有关费用。”） 　　 第二种方式，甲公司按评估价1800万元将土地使用权转让给乙房地产公司。 　　 1、应征收营业税：（1800万－1000万）×5％＝40万元 　　 2、应缴纳土地网的什增值税。扣除项了防来目金额：1000万元＋40万元 （营业税）＝1040万土王业在元，增值额760万珠元，增值额超过扣除项目金额50％未超过100％，适用土来来在网什里里地增值税税率40％，应纳土地增值税：（1800万元－1000万元－40万元）×40％－1040万元里来防防他网×5％＝252万元在 　　 3、土地使用权转让所得与的我他其经营所得合并，由企业自行申报缴纳企业所得税。 　　 乙公司么防什未来销售不动产后进行土地增值税清算时，由于其土我里什业地使用权是购进的，可按1800万元作为扣除项目金额计算。 　　 （以上第一、二种方式所计算的税费均未含城建税、教育费附在的筑加、堤围防护费、印花税什了土了珠王土