长运房地产开发项目策划设计结构设计.docVIP

长运房地产开发项目策划设计结构设计 1 项目状况 1.1项目位置 长运地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角，东面紧邻飞霞南路（原温州长运集团地块）。 1.1.1项目状况 地块南北约：177米；地块北面约：111米；地块南面约：98米；规划建设用地面积：18360㎡；绿地率≥20%；容积率﹤2.5；建筑密度﹤30%；建筑规模﹤45900㎡（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业﹤8000㎡；建筑高度≤65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为： 东： ≥10米 南： ≥4米 西： ≥3米 北： ≥5米 1.1.2项目周边配套 坐拥繁华地带，处在温州商业及休闲中心地段，周边生活配套非常成熟，十分钟即可享受周围商圈的商业配套，包括大南门商圈，银泰商圈，置信名品城商圈；生活休闲中心包括北面的中山公园，南面的白鹿洲公园，西面的马鞍池公园，不超过10分钟的路程被生态公园包围；以及周边的教育科技配套，学院路上有温州附二医院，其他还有城南小学，十二中学等。长运地块的位置可谓众星捧月。 图1-1 1.2项目的必要性 优越的地理位置，房开公司致力打造的温州精品住房项目，在温州火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个温州住房品质的新高度。在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉一国际等项目都取得非常好的市场效果，如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目，整个温州市场值得期待。 2 房地产市场分析 2.1 2010上半年全国房地产市场分析 2.1.1 房地产开发投资保持高位 　　上半年国内经济继续增长，房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资1，9747亿元，比上年同期增长38.1%。其中，6月房地产开发完成投资5，830亿元，环比5月增加1，845亿元，同比去年6月增长46.3%。分地区来看，除西藏外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括海南78.9%、广西63%和福建60.4%。同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为8.05亿平方米，同比增长67.9%。 　　监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20，335.8万平方米，同比增加100%。 从月度分布来看，除了2月受春节和4月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3，152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。 　　2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1，863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年的价格水平。 　　新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定范围内导致土地流拍。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击。商品房交易 　　2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前五个月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。分地区来看，上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括海南121.7%、河北68.8%和云南61.4%；而同比出现下跌的包括西藏-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、浙江-12.4%、广东-3.2%和江苏-2.8%。 　　2010年前四个月，全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势，但新政出台后的5月和6月，增速开始出现明显减缓的态势。 分地区来看，6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨，其中涨幅最大的包括海口63.8%、三亚58.5%和北京21.5%。分月来看，价格已呈现回落趋势，6月一二线城市的住宅价格环比5月开始出现下跌。 市场发展前景 2010年上半年反映宏观经济的同步指标显示当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。 人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商