土地估价假设开发法例题.docVIP

假设开发法1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息） 解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元） （3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息 V×12%×+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润 （V+50820）×30%=0.3V+15246 （7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息； ②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入； ③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中