人口、城市化与房地产.pptxVIP

人口、城市化与房地产专题研究主要结论：城市化路径选择：中国城市发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，城市群将是未来推进城市化进程的主体形态，城市化进程中产生的聚集效应有助于推动经济长期平稳快速发展，我国城市群的集中度有待进一步提高，展望未来，除已经较为成熟的长三角、珠三角和环渤海东部三大城市群之外，还有成渝经济区等中西部新兴城市群，其房地产市场仍将有进一步发展和提升的巨大空间城市发展规律：城市发展一般经过三个阶段：区域单中心城市阶段、区域中心城市大都市化阶段，城市群阶段，不同城市所处发展阶段决定了取地机会城市建设原则：在城市化路径和城市发展规律背景下，中国城市发展又有其独特性，中国历史传统上城市建设遵循先“城”后“市”的建设原则，造成很多地区空间的城市化快于人口的城市化，从而出现“鬼城”现象新城建设：国际上新城建设有6大模式，遵循产业和人口并行导入的开发模式更具生命力土地：中国城市建设用地占比偏低，突显了土地资源的稀缺性，工业用地因为一直被低估再加上近期政府明确指出要减少工业用地，未来工业用地价格将迎头改上，一线城市的商业用地价格才刚刚开始反应其投资价值人口：人口拐点虽已到来，但人口质量提升会创造新的需求，房地产行业远未到见顶时刻2014年房地产市场：会货币政策、利率和家庭收入的减少，会有所降温，市场结构性机会在一二三四线城市不断轮动挪威2012年世界各国人均 GDP与城市化率关系卡塔尔单位：万美元瑞士1952-2012中国人均 GDP与城市化率关系澳大利亚阿联酋新加坡美国各国人均GDP日本德国法国英国香港韩国俄罗斯巴西广州（一线）（东部）南非郑州（二线）（中部）印度中国德阳（三线）（西部）各国城市化水平广州：一线、东部沿海代表城市 郑州：二线、中部代表城市 德阳：三线、西部代表城市数据来源：联合国、世界银行、中传研究院整理中国从早期的牺牲城市化发展工业化，到工业化和城市化相互促进，目前正处于城市化的中期和工业化的中后期，房地产在98年住房改革后经历了一轮快速发展，未来何去何从？本文试图从人口和城市化的角度在世界和历史的坐标系中寻找答案城市化发展路径选择：政府主导的城市规划其发展路径经过了从分散式向集中式的转变，由于集中式发展路径在市场配置资源效率上更高，是城市化发展的最优方式中小城市及城镇致命的缺陷是经济效率偏低，不足以引 致产业集聚，难以形成产业配套能力和相应的物流、金融、技术等服务条件。倾斜小城镇还会导致土地资源浪费。而集中式的城市化发展模式将最有可能减轻城市系统的压力，提高城市总体效率，是城市化发展的最优方式。无论从国家政策规划，还是从国际经验来看，中心辐射式的城市群发展方向符合国家长期导向，有其经济的合理性城市发展的不同路径高度压力集中式分散式中度压力中心辐射式分布式增长小城镇主导超大城市低度压力土地开发！！集中化遏制了土地流失超大城市拥堵情况日益严重，但大众交通更高效，分布式增长模式在大众交通、市内道路以及城市公交方面的投资总需求更大拥堵！就业和技能！中小城市毕业生流失资金在集中化下较高的GDP可以支付较高的成本，人均GDP最高，规模效应和较高的生产率！！水虽然大城市面临水资源紧缺，但集中城市化下促进了高利用率！价值较高的产业化促进了较大城市的效率，规模效应和较高的生产率能源！！污染将是一个全面的问题，但较高的密度使得全国的污染物得到更多控制，污染控制措施在大城市比在小城市执行范围更广，效率更高污染！！！！以超大城市为核心的集中型发展的典型国家：（美国、英国、法国、日本）以大中小城市相对协调发展的分散型的典型国家：（德国、荷兰）中国城市化路径选择：中国城市发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，城市群将是未来推进城市化进程的主体形态1985年以来历次“五年规划”关于城市化路径选择内容名称指导方向城市化/城镇化七五计划(1986-1990)坚决防止大城市过度膨胀，重点发展中小城市和城镇。鉴于我国地域广阔，交通不便，信息不灵，中小城市的发展也不应当过于分散，应当以大城市为中心和交通要道为依托，形成规模不等、分布合理、各有特色的城市网络。城市化程度的提高和新城市的出现将是必然趋势八五计划(1991-1995)严格控制大城市的规模，合理发展中等城市和小城市，以乡镇企业为依托建设一批布局合理、交通方便、具有地方特色的新型乡镇。无九五计划(1996-2000)未提及无十五计划(2001-2005)大中小城市和小城镇协调发展的多样化城镇化道路，逐步形成合理的城镇体系。有重点地发展小城镇，积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能。发挥大城市的辐射带动作用，引导城镇密集区有序发展，防止盲目扩大城市规模。实施城镇化战略，促进城乡共同进步十一五规划(2006-2010)要把城市群作为推进城镇