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文山楼市调研及炬隆艺墅产品分析报告 文山概况 文山州位于云南省东南部，南接越南，东抵广西，总人口，接近400万，GDP为244.5亿。 文山县是文山州的政治、经济、文化中心，地方民族特色鲜明的滇东南主要中心城市，云南省通边达海通道的重要节点，云南铝产业、国际三七交易中心。文山县总人口45.1万人，GDP为74.3亿元。文山州内矿产资源丰富，盛产名贵中药------三七，因此，文山县也有“七都”的美誉。 一、对文山房市的大致判断 文山县的在建项目比较多，商品房的供应量也是比较充裕。普遍的品质不高，仅仅满足的居住需求，谈不上品味和档次。市场的认可主要表现为：小户型为主打的楼盘销售情况比较好，高端的别墅项目的销售率也比较看好。 （一）、文山县人均可以支配收入变化情况 数理分析： 1、随着经济的发展，人均可支配收入逐年增加 2、08年虽说受金融危机影响，但文山县城镇人均可支配收入却显著增长，鲜受影响 3、可支配收入的提高，说明购买力也将相应提高 （二）、文山县住房需求状况 数理分析： 1、文山县人口的增长速度不是很快，且08年文山县城市人口仅为20万左右 2、文山县近两年年的新增人口数量在5千人左右 3、人口的数量将决定住房的需求量，年商品房新增需求量在14.3万㎡左右 （三）、每年文山县房地产增量状况 数理分析： 1、近几年，文山县的房地产施工面积和商品房销售面积，整体呈增长 2、08年受经济危机影响，施工面积和商品房销售面积均有所减少 3、供应量和消化量呈现不对称状态，供应量明显过剩 （四）、文山县商品房均价走势 数理分析： 1、文山县商品房价格预期整体看涨 2、文山县商品房价格处于低价位状态，上涨、增值的空间较大 3、房价的涨幅，低于人均可支配收入提高的增幅 （五）、文山县整体经济运行状况 数理分析： 1、近几年，文山县的经济增长迅速，增速超过10% 2、文山县的经济整体运营良好，受经济危机影响有限 小结 1、从房价收入比上看，现阶段，文山县的房价收入比为6：1左右，处在全国乃至全省的后面，说明现在的房价相对于文山县人民的消费习惯和购买力不成比例 2、每年新增的需求量和供应量之间存在比例失调，说明文山县的房地产市场供应过剩 3、房地产对文山县的GDP的贡献比较大，政府还将继续支持，加之对城市规划的建设推进，也将会导致开发量增加和供应量的进一步过剩 因此，预计 1、政府鼓励开发投资和需求量不足的矛盾在短期内难以化解，将会导致大量普通商品房住宅滞销 2、供过于求的买方市场也将会调节房价的稳定，并在两年内，房价不会出现大涨，累计上涨不会超过20% 3、商业需求接近饱和，而中端的产品和高端产品的需求将会逐步增加 二、文山县城内在售楼盘状况 文山县有一个比较鲜明的特点，GDP中的28%是房地产投资完成的。每年，开工建设的项目都有十几个，几天时间下来，我们销售人员陆续走访了18个楼盘，对文山市场初步做了一些了解。详见如下： 小结 1、在售项目中，多层和小高层产品价位均在1500元/㎡-1900元/㎡，最高的达到2000元/㎡以上 2、在售或预售的别墅项目，价位是从1700元/㎡-2300元/㎡ 3、正在销售的商业项目，价位从4600元/㎡---15500元/㎡，并且多以商业集群形式出现 4、文山县人民，高层建筑的过量开发和购买人群对产品接收速度较慢、认同度不高，而导致中端产品严重滞销 5、在售或预售的高品质的项目，在市场中供应量较少、比较稀缺 三、炬隆艺墅与在售别墅项目比较分析 （一）、优势分析： 1、整体优势： a、位于新城区核心位置，未来居住和投资潜力较大 b、项目的建筑风格、建筑理念和建筑品质值得期待，项目气质较高 c、比较注重户型上的设计，功能齐全、细腻大气 d、全景现房销售，增加客户对产品的认知度和信任度 2、产品细节优势： a、炬隆艺墅每户均有内庭院（F户型除外），面积虽大小不一（7--12㎡），但均为赠送。（秀锋苑只有部分户型有，而且是加盖的出售面积） b、层高均为3.1m，部分客厅层高3.5m，大气实用。（秀锋苑客厅挑空4.5m的同时，造成空间浪费） c、阳台和露台较多，意味着赠送面积多。（鹏群山庄的阳台较少） d、每套均为双主卧，考虑细心周到。（秀锋苑仅有两个户型勉强具备） （二）、劣势分析 a、文山市场客观影响和整体市场的宏观影响 b、项目区位中，生活配套和市政配套不健全或正在建设中 c、产品品质较高，与中端产品相比较在价格上没有竞争力 d、产品容积率较高，影响客户的有效认知 e、盘量小，将来居住氛围可能有些欠缺 （三）、机会分析 a、政府对卧龙片区的重视，加快项目周边建设和配套设施的完善 b、金融机构提供利率优惠政策，提高顾客购房热情 c、片区内外的别墅项目，价格低的品质不如我们的（如金玉名园），