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新形势下房地产企业资金链管控问题探析 　　摘要：房地产企业在项目开发中需要的资金很大，从始至终都围绕资金在运转，因此企业资金链的合理管控为企业的健康发展提供重要保证。近年来，国家陆续出台了限购、限贷等各种调控房地产市场的政策。传统的资金链管理方式在解决当前房地产企业所面临的问题显得苍白无力，必须探索房地产企业资金链新的管理模式。本文针对目前房地产市场面临的形势，分析房地产企业资金链管理存在的问题，并提出一些解决问题的建议。 关键词：房地产企业 资金链 资金管控 ▲▲一、我国房地产企业资金链概述 资金链包涵投融资、业务组合等多个方面，是维系企业生存的基本链条。房地产企业资金链涵盖了房地产企业项目开发整个过程中资金的流动过程。房地产行业需要大量的资金支持，从批租土地开始，一直到其开发和销售，没有大量的资金作保证房地产项目就无法运行。房地产企业的自有少，不能满足房地产企业的资金需求，进行大量的外部融资是房地产企业生存发展的重要途径。目前我国的资金链环节主要包括资金的来源，资金的使用和资金的回流三个环节， 其中资金的来源主要包括银行及金融机构、房地产投资者 及房地产合伙基金等，资金使用环节主要包括土地的使用、房地产开发商、建筑商和房地产运营商。资金的回流主要包括终端客户和消费者两个方面。 自2008年下半年，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产市场受到严重影响，进入观望阶段。内部管理问题日益凸显，资金链管理不善逐渐显露出来。大批的房地产企业因为资金链的断裂而突然破产，在这一轮的调整过程中，资金链就是企业的生命线。2009年，有些迹象表明楼市回暖，但SOHO 中国董事长潘石屹表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。在经济危机的大背景下，房地产企业的资金链管理关系着企业的生死存亡。 ▲▲二、新形势下房地产企业资金管理存在的问题 （一）融资途径单一，盲目融资 我国房地产行业开发项目的资金来源主要是银行贷款，新型的融资工具少，不敢尝试新的融资方式，过度依赖依赖银行贷款，使房地产企业资金链尤其的脆弱。据研究表明，银行贷款是房地产开发投资资金的主要来源，从银行获得的资金决定着房地产商资金链的正常运转。如果银行上调存款准备金率或实行从紧的信贷政策时，房地产企业从银行获得的资金受到限制，同时加上消费者从银行获得的资金也会减少，房地产市场资金流动受到严重的影响，对房地产市场将是致命的冲击。 目前短贷长投的问题是房地产行业普遍存在的最关键问题，短贷长投问题是房地产企业只重利益而忽略投资风险的结果。因为资本市场还不完善，市场瞬息万变，如果企业资金的需求量急剧扩大，企业可能会出打乱原有的资金使用计划拆东补西。这种盲目的融资方式对企业资金链是一种潜在的威胁。 （二）土地供应不规范，价格机制不健全 我国城市传统的土地供应模式是通过行政干预实行的无偿无限期统配制度。随着市场机制逐步引入，城市土地制度发生很大改变。但城市土地供应机制尚不完善，实际状况仍有通过行政方式供应城市土地，双规并行出让城市建设用地的方式仍然存在，城市土地供应中的一些不透明操作极大的影响了土地市场的正常运行。违规征地的现象时常发生，以行政划拨和协议出让形式取得的土地进入市场，不仅使土地市场的管理难度加重，严重制约着土地市场体系的健全发育。而且刺激了房地产市场，使房地产市场过热，造成虚假繁荣。《中华人民共和国预算法》明确了中央和地方各级政府的事权范围，为地方政府的财政收入提供了保障。地方政府的财权与事权不对称日益凸显，各地方政府利用政府权力垄断地资源，与房地产商进行博弈，获取双重利益，使得各地土地市场的价格形成机制极为不健全。 （三）对资金链管理不善，缺乏系统性 我国房地产企业主要以置地―建造―销售为一体的经营模式，房地产项目竣工结算时间具有不确定性，导致公司资金来源不确定，在这种不确定情形下，企业进行盲目融资，不仅会带来债务危机，还可能会威胁到企业的可持续融资。缺乏对资金预算体系的管理，很多企业没有重视企业资金的预算管理，一旦遇到金融危机或是政策的变化就会很难应对，对资金链也是一种威胁。另外，房地产市场高额利润的回报，吸引越来越多新进入者以及跨领域经营者加入进来。房地产市场越炒越热，在这种情形下，开发商以能拿到好的地块，赚取高额的利润为目的，基本注重企业内部的管理。近年来国家实行从紧的信贷政策，房地产企业销售回款减少，资金来源的缺失对于资金链缺乏系统性管理的房地产企业将是致命的打击。 ▲▲三、解决房地产企业资金管控问题的建议 （一）完善资本市场，拓宽融资渠道 稳定的金融环境才能使房地产企业从资本市场获得更多的项目开发资金，虽然我国资市场有了很大的发展，仍然要加大改革开放力度，提高我国资本市场的竞争力；加大对