巴南区房地产市场分析.doc

一、巴南区房地产市场概况 ??? 巴南区城市化进程相对缓慢，房地产市场发展相对滞缓，但随着重庆市经济和社会的快速发展以及重庆南部新城的开发，巴南区房地产市场逐渐升温，正受到越来越多本地知名开发商和外地开发商的关注。 ??? 统计数据显示，2000年以来，巴南区商品房销售额、商品房销售面积和商品房销售均价均有较大的增长。2000年该区域房地产销售额仅为1.59亿元，占该年度重庆市销售额78.37亿的2％。2007年1－6月的销售额为16.75亿元，其占重庆市销售额的比例也提升到了5.5％。 ??? 与此同时，随着巴南区的快速发展，该区域的商品房销售均价也有较大幅度的提升，从2000年的不足1000元，提升到了2006年的2105元，2007年11月的成交已高达到3178元，破了3000大关。 二、三大板块分析 ??? 从目前巴南区的房地产市场情况来看，巴南区房地产市场主要可以分为三个板块：一是处在巴南老城区的鱼洞板块，二是紧邻南岸区的李家沱板块，三是新兴的龙洲湾板块（主要集中在渝南大道、龙洲大道附近）。 ?三、巴南区房地产项目分析 ??? 从目前的情况来看，巴南区的房地产开发项目主要集中在鱼洞板块、李家沱板块和龙洲湾板块，而且龙洲湾板块的市场供应呈不断增加的趋势。巴南区房地产项目基本情况如下： ???? （1）区位、价格对比 板块 楼盘名称 地址 销售均价（建面） 鱼洞板块 半岛康城二期 巴南区鱼洞鱼轻大桥旁（原二毛厂家属区） 3000（元/平方米） 环球?浩月港湾 巴南区鱼洞鱼轻大桥旁（供电局对面） 2700（元/平方米） 巴黎公寓 巴南区鱼洞箭河路9号（鱼洞新大桥桥头） 2900（元/平方米） 李家沱板块 融汇半岛 巴南区李家沱长江大桥南桥头 3400（元/平方米） 锦绣江南 巴南区李家沱长江二桥南桥头 3600（元/平方米） 一城南溪书香 巴南区李家沱红光村（李家沱二桥头工学院旁） 3100（元/平方米） 日月山庄 巴南区李家沱岔路口（东方宾馆对面） 2900（元/平方米） 世纪阳光新尚城 巴南区土桥转盘处 3300（元/平方米） 丽都锦城 巴南区渝南大道32号（凯恩家具市场前行300米） 未售 优活城 巴南区李家沱三角碑车站（宏源小区旁） 未售 龙洲湾板块 申烨太阳城 巴南区渝南大道158号 3000（元/平方米） 明华龙洲半岛 巴南区鱼洞镇龙洲大道1号 3800（元/平方米） 一城龙洲 巴南区鱼洞鱼胡路路口 2800（元/平方米） 典雅龙领国际 巴南区龙海大道 4000（元/平方米） ? ???? ①目前，巴南区主要楼盘集中在李家沱板块、龙洲湾板块以及鱼洞板块，而随着龙洲湾新区的加速开发，龙洲湾板块的项目逐渐增多。 ??? ②根据数据统计，鱼洞板块销售均价在2900元/平方米（建面）左右，李家沱板块销售均价在3200元/平方米（建面）左右，龙洲湾板块销售均价在3200元/平方米（建面）左右。随着巴南区交通等综合条件的改善，未来的房价还有一定的上涨空间。 ??? ③龙洲湾板块销售均价较高的原因在于目前在售楼盘大部分为江景房或靠近行政中心，鱼洞板块销售均价较低的原因在于缺少江景或其他景观资源。 ? ??? （2）楼盘规模对比 板块 楼盘名称 占地面积(万平方米) 建筑面积(万平方米) 容积率 鱼洞板块 半岛康城二期 7.20 22.00 2.93 环球?浩月港湾 2.00 7.00 3.49 巴黎公寓 11.34 35.00 4.65 李家沱板块 融汇半岛 200.10 300.00 1.89 锦绣江南 3.45 16.00 4.57 一城南溪书香 / / 2.80 日月山庄 35.42 17.71 2.00 世纪阳光新尚城 6.10 14.00 2.29 丽都锦城 / 50.00 3.50 优活城 6.54 13.83 4.60 龙洲湾板块 申烨太阳城 55.83 100.00 2.20 明华龙洲半岛 19.00 38.00 2.00 一城龙洲 10.01 38.00 3.15 典雅龙领国际 8.01 9.89 2.49 ? ? ??? ①从占地面积来看，占地面积10万平方米以上的楼盘有巴黎公寓、融汇半岛、日月山庄、申烨太阳城、明华龙洲半岛等，其中融汇半岛的占地面积最大。 ??? ②从建筑面积来看，超过20万平方米以上的楼盘有半岛康城二期、巴黎公寓、融汇半岛、丽都锦城、申烨太阳城、明华龙洲半岛、一城龙洲等，其中融汇半岛的建筑体量最大。 ??? ③目前巴南区大部分楼盘的容积率在2以上，甚至部分楼盘的容积率达到4以上。 ??? ④通过前期调查了解，巴南区楼盘占地面积和建筑面积差异较大，有3000亩的超级大盘融汇半岛，也有3