资产评估4—3.ppt

第四章：房地产评估 本章内容 第一节：房地产评估概述 第二节：土地使用权评估的特点 第三节：土地权属及其处置 第四节：土地使用权评估的方法 第五节：建筑物评估的特点 第六节：建筑物评估的方法 第五节：建筑物评估的特点 一、建筑物及其分类 建筑物定义：指与土地组合的建设成果，总体上分为：房屋和构筑物 构筑物指 烟囱、水塔、围墙等等。 分类： 1）按建筑物承重结构分类： 钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构 2）按建筑物使用功能分类：工业用、民用 3）按建筑程度和使用状况分为：已完工在建工程和在建工程 二、建筑物评估的特性 1.建筑物价值的内涵复杂性的特点 建筑物的价格往往隐含着土地的价格； 评估建筑物应与土地分开； 工业用房一般用成本法，经营用房一般用收益法； 一般会有房屋所有权价格评估：房地结合（含建筑物价值和土地价值） （其土地使用权是办理出让手续获得的） 房屋使用权价格评估 房屋租用权价格评估 2.建筑物产权受土地使用权年限的制约 国家规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。 另外国家还规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，国家除根据社会公共利益需要收回土地