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拿地的十六种模式 张伟 winwind@VIP.163.com 一、买地 （一）招拍挂（包括一、二级联动） （二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。 （三）直接买地。（实际是买项目） 二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少） （四）购买股权。 （五）创造境外卖股权。 （六）设立特殊目的公司转让股权。 （七）直接吸收合并有地企业。 三、投资（适用有地企业资产较多的情形） （八）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。 （九）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。 （十）投资到新公司，然后卖股权。（适用酒店项目，解决契税问题） 四、分立（适用有地企业资产较多的情形） （十一）有地一方先分立，再卖股权。 （十二）先分立，然后同有地一方合并。 （十三）先用货币资金投资，再让产赎股。 五、其他方式 （十四）合作建房 （十五）国税函1003+36+48模式 （十六）委托代建 序号 拿地方式 评述 1 招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号、国税函【2010】220号（契税可以计入土地成本） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。（财税【2012】82号） 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险） 问题5：以地换路问题。 问题6：一级土地开发问题。（国税函【2009】520号、国家税务总局2013年第15号公告） 问题7：拆迁补偿问题。（国税函发【1995】594号、国税函【2010】220号、国税发【2009】31号文件第7条） 2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给搬迁企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国家税务总局2012年第40号公告、总局2013年第11号公告） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。（建议此时同政府商议，摘牌价格高一些，以增加未来土地成本，而拿到地的拆迁一方，享受递延纳税待遇） 第三步，如果该国有企业要部分房子，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：除了买地之外，有时政府会承诺免费将地块变性，让工业拆迁搬出，也属于这种情况。 3 购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号、财税【2003】16号）。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号，浙江允许）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？4、法院判决书是否为营业税扣税凭证？（国税函【2005】77号已经作废） （二）卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件，允许对开发成本加计扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】645号） 4 “购买股权” 将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。 卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（国税函【2000】961号、国税函【1993】149号、财税【2002】191号