广东清远市房地产市场分析报告25P2012年5月住宅项目拓展地块研究开发策略.ppt

2012.05.11 清远市房地产市场分析报告 一、清远市房地产概况 1、清远市宏观环境分析（1） 清远市位于广东省的西北部，北江中下游，南接广州北界湖南、东联韶关，西部广西，素有“凤城”之称，也是 粤北山区只要组成部分。人口373万、总面积19002平方公里，占全省总面积的1/10，是广东省面积最大的城市。 清远市现辖一区两市五县，市政府位于清城区，即中心城区。清城区被誉为“北江明珠”地处珠三角的后花园， 北与清新县相邻，是珠三角开发地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一。全区总面积929平方公 里，总人口52万，其中城区人口占28万。 清城区一河两岸，河的南岸叫新城区也叫小市。新城区主要是企业单位、酒店、高尚住宅区以及市政设施的集中 地，包括清远市政府、国税局等。新城区是新规划新发展的代表，对两岸就是清远市的旧城区，旧城区主要是居 民原住地及商务集散地，市区人口70%以上的人口居住于旧城区。 从清城区现状来看，清远市中心城市规模占总体比重太小，城市化水平偏低，这种“小马拉大车”的局面难以充 分起到对区域经济的带动作用。为此，清远市委、市政府提出了“三化一园”的战略目标，也就是说清远要加快 发展，推进市场化、工业化、城市化和建设珠江三角洲后花园的战略，提升整个城市的形象档次，使清远市赶上 发达地区的发展速度，成为粤北地区的中心城市。 1、清远市宏观环境分析（2） 2、清远市房地产市场特征 清远市房地产发展较晚，在2000年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展，一时间开发商 大幅增加房价上扬速度较快，特别是近年清远市房地产开发投资及整体规模保持了较快的发展态 势正成为二、三线城市中新的投资热潮。 （1）、房地产市场迅猛发展 截止2010年在房地产开发中，商品房竣工面积240.1万平方米，同比增长24.4%；商品房销售面积326.3万平方米，增长13.0%，其中住宅销售面积306.5万平方米，增长11.6%。商品房销售额136.1亿元，增长38.6%，其中住宅销售额124.6亿元，增长38.6%。 （2）、房价提升速度快 目前清远市清城区商品房预售均价约为4500~6000元/平方米，2005年7月份清远市清城区商品房住宅预售均价仅为2300元/平方米到2009的3000元/平方米从数字来看虽然目前仍处于珠三角房价洼地，但房价上涨速度较快。 （3）、区域性房价差距大 目前清远市房价受地段和区域环境因素的影响依然比较明显，市区楼盘的开发主要以亲水项目为主要。不论新城区还是旧城区，以临北江的江景高层住宅房价相对较高。 3、清远市房地产市场板块(1) 清新板块 新兴区域 旧城板块 沿江板块 新城板块 广清板块 广清结合部 3、清远市房地产市场板块(2) 新城板块 大配套落户，体育馆新区崛起 该区域近一年来最大的变化是向南拓展至体育馆、清远大道附近。配套方面最大变化是2010年底人民医院从旧城搬迁于此。这里也聚集了知名房企新项目，如恒福地产开发的曦园项目、万科进入清远市区的首个项目——华府、建筑面积超过40万平方米的大盘东方天城、总建筑面积近70万平方米的凤城郦都等。此外再向南有正在开发的碧桂园新亚山湖城，占地面积近120万平方米。 产品方面，三年前这里项目较小，单体楼居多，户型以中大户型为主。而今，这里大盘聚集，其中城市花园建筑面积达130万平方米。户型产品多样化，公寓类、商业写字楼等兴起。 3、清远市房地产市场板块(3) 广清板块——新城西崛起 三年前，该板块城市建设和地产开发主要是在广清大道沿线，并向南扩张。从2009年起，义乌商贸城开售。在此带动下，新城西人民三路一带商业氛围逐渐旺起来。2011年，32万平方米超大建材商业项目美吉特华南装饰城去年中发售，预计今年年中开业。同时预计今年近10万平方米的农贸批发市场也将亮相。此外，国际名车城首期也即将完工。自此人民三路作为清远商贸物流区域布局完成。 此外，大盘兴起，去年7月，总建筑面积超过160万平方米的卧龙五洲世纪城面世；今年上半年预计有远期规划超过200万平方米的超级大盘翔隆七色城邦面世。不但如此，该区域道路建设在去年也开始有所突破：南北走向的富强路南段已经完工并投入使用，东西走向将新城西直接和市中心连接起来的连江西路今年即将通车。 据了解，新城西还规划有至少一个购物广场，其中卧龙广场将由卧龙五洲世纪城开发，建筑面积预计达18万平方米。 3、清远市房地产市场板块(4) 旧城板块 由南向北拓展，大盘名企争胜 东城发展最为成熟的地方主要是在东城大道以南的临江区域。这里配套成熟，清城区政府2006年落户于此，还有清远市区目前最大的休闲广场——凤城广场。 2010年，东城二期新区