层次分析法在房地产泡沫预警系统中的应用.doc

层次分析法在房地产泡沫预警系统中的应用 褚菁晶1,文宗川2 （1内蒙古建筑职业技术学院，内蒙古 呼和浩特 010070；2内蒙古工业大学MBA中心，内蒙古 呼和浩特 010051） 摘 要：房地产泡沫预警系统的运行，需要大量泡沫预警指标的支持。层次分析法是一种普遍使用在决策领域的方法，其在房地产泡沫预警系统中的使用，不仅能够在短时间内确定指标的权重，而且可以进行有效指标的筛选，从而为得出预警结论获得关键数据。 关键词：层次分析法；房地产泡沫；泡沫预警系统 中图分类号：C93　　　　　　　　文献标识码：A　　　　　　　　 　　房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素共同作用的结果。房地产泡沫持续膨胀，直至最终破裂，往往导致严重的金融危机，破坏市场运行规律，造成巨大危害。房地产泡沫预警则是针对房地产泡沫的产生和发展，度量房地产价格涨幅偏离预警线的强弱程度，发出预警信号的过程。房地产泡沫预警系统，可以有效抑制过度投资、划界和预防房地产市场风险、促进房地产业的良性发展。 对房地产泡沫预警系统的研究有两大难点，一是对房地产泡沫预警管理的系统分析以及对泡沫预警指标的确立；二是基于泡沫预警指标之上的警度评判。笔者就此探讨利用层次分析法进行房地产泡沫预警指标的选择和指标权重的确定。 1房地产泡沫预警系统简介 1.1 预警指标体系 预警指标是反映房地产市场运行状况的经济指标。预警指标体系必须能够清晰地描述某一经济运行状态，并且能够做到直观、迅速。在选取指标体系时须遵循：首先，灵敏度高，能够及时地反映当前房地产经济发展的动向；其次，可操作性强，能够及时解决实际问题而不复杂；第三，逻辑联系紧密，各指标要形成一个有机联系的整体，能够全面、充分地发挥作用。 1.2 社会经济运行景气状态划分 景气状态反映的是经济运行阶段和繁荣程度。出于不同的景气状态，经济运行特征就会不相同，其主要经济指标的具体取值也会存在差异。具体表现在：从单一指标上看，在不同景气状态时的取值和走势存在明显差异；从指标间的数量关系特征和变动倾向上看，它们在不同的景气状态时存在差异；从全体指标的综合角度看，综合数量关系特征的取值和走势，在不同景气状态时也是不同的。 1.3 宏观经济运行状态的判断 根据对经济景气状态的划分，考虑现实状态所呈现出的特征和个体指标所反映出的数量水平，可以对当前宏观经济运行状态进行合理分析和判断，结合市场状况，也可以对宏观经济的未来发展趋势进行合理预测，为决策者提供决策依据。 1.4 宏观决策管理 经过对景气状态的划分和经济运行状态的判断，特别是预警指标所反映出的市场状况和预期，选择合适的对策，对房地产业的发展进行预防、调控。对于处于风险临界状态的市场状况，应及时采取有效措施防止风险进一步扩大；对于出现异常变化的市场状况，应提高警戒水平，实施动态监控，并对可能出现的趋势做出事先判断，进行事前控制；对于尚处在正常范围内的市场状况进行常态监控。 2层次分析法概言 层次分析法（Analytical hierarchy process，简称AHP法）是美国匹兹堡大学Saaty T.L.教授于20世纪70年代初提出的一种多准则决策方法。层次分析法的基本思想是根据问题的性质和要求达到的总目标，把问题层次化，建立起一个有序的递阶系统，然后对系统中各项相关问题进行两两比较评判。通过这种比较评判结果的综合计算处理，把系统分析归结为最底层相对于最高层的相对重要性权数的确定或相对优劣次序的排序问题。 3层次分析法在房地产泡沫预警系统中的应用 本文利用呼和浩特市房地产市场的数据进行房地产泡沫预警分析，以探讨层次分析法的应用。 3.1房地产泡沫预警指标体系 房地产预警系统的指标体系如下（表1）： 表1 房地产泡沫预警系统的指标体系 生产类指标 交易状况类指标 消费状况类指标 金融类指标 房地产投资占固定资产投资的比重 商品房销售面积增长率 商品房价格增长率 货币供给量增长率 房地产投资增长率 商品房空置面积增长率 地价增长率 房地产贷款增长率 土地与楼宇供应量增长率 土地转手率 房价/居民家庭年均收入 股价指数 房地产投资收益率 商品房空置率 住宅建安材料增长率 个人房产按揭贷款增长率 GDP增长率 租价比 中长期贷款利率 房地产开发企业自有资金增长率 房地产企业贷款增长率 房地产占GDP的比重 楼宇按揭利率 3.2 指标的选取 房地产泡沫预警指标的选择要根据具体的国家和地区来确定。不同的国家和地区，指标的性质和敏感度不尽相同。考虑到呼和浩特市房地产泡沫的特点和预警指标的选取原则，笔者选取了以下指标： 3.2.1房地产