广州甲级写字楼调查分析.doc

广州甲级写字楼调查分析 1、研究对象特点分析 楼盘名称 硬件配置特点 软件配置特点 租售情况 客户特点 中信广场 连通市内外的交通相当方便，规模足够大，写字楼达16万多，其配套较为完善，符合高级写字楼的标准，具备大规模公寓的配套；造型轻灵、简洁大方，富有现代感，装修风格简洁实用；净层高达2.6米，电梯配置足够，分层设置，智能化水平较高，新风系统足够，空气保持良好。但楼层公共通道不够宽阔，间隔不够方正。 提供一般写字楼应具备的商务服务，周日空调不开放，加班空调费适中，物业服务水平良好，形象和口碑在广州首屈一指。以“甲级智慧型写字楼，大都市领袖”的主题形象进行推广。 出租情况良好，约95%左右，仅余中低层的中等面积（120-230）单位；销售一方面供应量小，另一方面接受面也比较小，成交量小。客户大多数是看好其交通方便和标志性形象而来。 以金融、贸易、实业、高科技类的公司居多，高层以国内外大型知名公司为主，占用面积多为全层或半层，中低层则以服务类的中小型公司居多，以国内公司为主。 大都会广场和市长大厦 位置、交通、室内配置与中信广场相近；具有近3000平方米的前广场，气势较好，内外部装修突现豪华、现代的特点，净高约2.5米，与市长大厦的高级酒店、服务形成互补，具备现今的智能化配置，各单位间隔比较方正。 除一般写字楼的商务服务外，附设各大省市的商业资料库，方便商业需要；物业管理公司并不出名，但保持良好；周日空调不开放，加班空调费高；楼宇形象良好，以“地位显赫，尊贵气派”为推广形象。 与中信广场相似 与中信广场相似 金利来大厦 近地铁站，公共装修比较高级，现代风格，净层高 米，智能化配置先进，直接光纤入户；分户面积比较大（最小83平方米），配有一大（100人）二小（二、三十人）三个会议室供租户使用；1-5层裙楼分布为食肆和办公室，公共通道偏窄。 周日空调不开放，加班空调费较高，物业服务水平一般，但因硬件配置较高级而现代化形象较好。以“数码网络大厦”定位进行推广。 出租率在9成以上，租金较高，租户多看中其现代的配置和形象，以及近地铁口的便利交通。 主要以外资大公司居多，以电子、实业、制造、贸易等行业为主。其次是本地的中小型装修公司及咨询公司。 广州国际电子大厦 交通方便，公共装修比较高级，现代风格，净层高约2.4米，智能化配置先进，配套有小型商场及顶层餐厅，各单位面积比较大（最小112平方米），电梯充足，但运行噪音太大。使用率偏低 周日空调不开放，加班空调费较低，物业服务良好，在市场上树立起“高级智能化的新写字楼”的形象。 出租率在9成以上，其环市中商贸圈较新落成及软硬件配置较高是吸引客户的主要地方。 以贸易、咨询、高科技、服务性公司居多。外资及港资公司占了相当一部分。 东山广场 交通方便，公共装修相当高级，净层高2.5米，公共通道、电梯大堂相当宽阔，电梯运力充足；各单位间隔方正好用。裙楼引进新大新商场，经营情况良好，商场与写字露出入口各自独立，各有较宽阔的门前广场，较有气派。写字楼单元面积范围广（51-209平方米）。 空调全周开放，中海物业服务水平较高，加班空调费低，具备现代智能化水平。树立起环市中商贸圈高档豪华写字楼的形象。 出租率在9成5以上，过硬的硬件设施及中海物业的品牌服务是吸引客户的主要原因。 以大型知名度较高的外资、合资公司居多，多从事金融、制造业、咨询业公司，其使用面积比较大。 广东亚洲国际大酒店 交通方便，具有写字楼、酒店、宴会、会议、娱乐、商场、高级餐饮等多种功能；智能化配置具有现代水平，公共部分装修比较简洁，但通道及大堂不够高档、气派；净层高约2.4米，办公单元开扬，采光良好，北向景观相当好；面积范围广（98-312平方米）。不足之处是写字楼与酒店共用出入口，进出人员复杂。 因与酒店并行，各种商务、生活配套服务比较齐全，空调加班费偏高；以“国际高级商务酒店”为主打推广形象，形成“与国际商务酒店一体的写字楼”的市场想象。 推出约半年，占用率约30%，租金相对偏高。位于环市路商圈，新落成硬件较好，景观好，与高级酒店一起的知名度高是其吸引租客的原因。 目前租户以国内的一些民营、合资的中小型居多，以贸易、咨询业居多。 健力宝大厦 交通比较方便，到各级政府部门办事方便。公共装修比较高级，现代风格，大堂比较气派；净层高约2.5米，智能化配置先进，电梯充足。裙楼共4层拟经营各种档次的餐饮。办公单元开扬，景观、采光面大。但实用率偏低，门前空间太小。 周日空调不开放，加班空调费按单元面积计价，收费合理，在广州市甲级写字楼中极少见；中海的物业服务良好。以“实惠型的现代高级智能写字楼”为推广的主题形象。 出租率在9成以上，较高的硬件条件，临近各级政府部门的便利及相对适中的租金是其吸引租客的主要原因。 比较多咨询、中介公