徐州国际广场项目集团汇报.ppt

成本测算假设 * 投资估算 建安成本假设 主要参考开发商提供的成本数据进行修正； 含土地成本、前期费用、室外配套、供水、供电、热力、不可预见费、财务费用、管理费用，概算成本合计4386元/㎡； 城市豪宅，暂取6700+4386=11086元/㎡（含建安4200元/㎡与装修成本2500元/㎡之和）； soho成本，暂取4900+4386=9286元/㎡（含建安4200元/㎡与装修成本700元/㎡之和）。 2011年6月1日起，徐州市按照新的预征率、核定征收率，普通住宅和普通标准住宅之外的其它商品房，土地增值税预征率统一调整为4%； 预缴企业所得税，预计毛利率15%，按税后净利润的25%预缴所得税，这里取3.75%； 未考虑地方性销售期间税费； 考虑到开发实务中，所得税存在合理避税方式，本测算仅考虑税前利润； soho按照类似方法进行静态测算。 销售税费假设 价格测算假设 * 第一步：价格考虑现时市场较高水平； 城市豪宅，暂取2.2万/㎡，参考翠湖御景1.8-1.9万/㎡，附加装修费3000元/㎡（一般高于成本价）； soho， 暂取1.5万/㎡，参考金地商都和锦绣铭都平层公寓，1.4-1.5万/㎡。 价格假设 第二步：参考徐州市场典型项目价格上涨幅度，并保守选取上涨幅度，2013年入市价格如下： 城市豪宅，年均涨幅10%，2.6万/㎡； soho，年均涨幅8%， 1.75万/㎡。 住