第十章 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产金融与投资课件.ppt

第十章 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算 基础数据资料主要是通过市场调查、投资分析与预测分析取得，在此基础上进行财务预测，形成总投资估算表、总成本费用表（及各成本费用分表）、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入（自营收入）与经营税金及附加估算表、土地增值税计算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、用款计划表等一系列辅助性报表。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表10-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表10-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 1、填列项目总投资估算表 2、如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？ 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 上述开发项目总投资构成见图10-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。土地使用权取得有多种方式,因此,对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费（土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费，其他费用。）和城镇土地拆迁费（地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等）。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投