商业地价形成机制与房地产泡沫.pptVIP

前车之鉴：迪拜危机，日本的十年 存在性：三个主要指标 根源：城市土地使用权批租制度 形成过程：房地价博弈 如何应对：改变土地收入分配方式 迪拜主权债务危机 迪拜印象 迪拜印象 20世纪80年代后期：多种原因导致房价暴涨 1991-1993年：国际资本撤离，房地产业全面崩溃 引发严重财政危机和日本历史上最漫长经济衰退 房价-收入比 发达国家 1.8-5.5倍 发展中国家 4-6倍 超过7倍即被认为是“国际房价最难承受地区” 房价-租金比 国际正常水平 100-120倍 我国37个大中城市 230-290倍 上海 360倍 杭州 470倍 温州 500倍 北京 300倍 投资需求比重 泡沫缘自何处？ 微观基础： 地方财政收入在相当程度上依赖于出让土地使用权的“土地财政” 出让过程中的“招，拍，挂”机制 房价，地价，孰先孰后？ 怎样应对？ 泡沫的危害 现有应对措施及局限 有效应对: 改变土地收入分配方式 * * 商业地价形成机制与房地产泡沫 王宝娟 信用管理2009210440 Outline：all about The real estate bubble 日本失去的十年 我国的房地产泡沫：三个主要衡量指标 我国房价-收入比 我国的房地产泡沫：三个主要衡量指标 Content Page Content Page 开发商 购房者 购房者 （高价，高价） （高价，低价） （低价，高价） （低价，低价） 地方政府 开发商 开发商 （开发商 （开发商 （开发商 开发商 ） 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 购房者 Content Page Content Page * *