镇江大西路商业项目市场分析报告.doc

第一章 镇江宏观环境分析 第二章 镇江商业发展分析 一、镇江商业格局 镇江市的商业格局是与镇江市目前的城市格局密切相关的。由于受地理条件的限制，城市规模不大，因此主要商业企业相对集中，形成了单一的位于镇江市中心的“大市口商圈”。另外，由于受历史的影响与一些商品的特殊性，也形成了一些比较有特色的商业街和商业区段。 镇江市近几年为了改变“小镇江”的城市面貌，正在积极对整个城市格局进行大规模的规划，将整个城市向外拓展，并且已经取得了一些初步的成效。镇江的商业重心虽然在未来较长的一个时间段内不可能有巨大的改变。但由于城市的拓展和人流的分散，将不可避免的造成新的商业副中心的出现。 一）镇江的第一商业中心——大市口核心商圈 1、镇江现阶段商业最为集中的商业中心 大市口原是镇江城区的一个地理区域，而通过不断的发展，大市口已成为镇江商业中心的代名词。成为镇江第一大商圈。也是镇江人心目中最主要的消费区域。在此区域集中了镇江众多的且最为主要的商业设施，如太和广场、镇江商业城、甘露商城等。 2、镇江现阶段最为繁华的商业区域 大市口商圈是镇江现阶段最为繁体的商业地区，日均人流量达到5万人次，黄金周时更达到数十万人次。大市口商圈的两条主干道中山东路与解放路日日人流如梭，车水马龙。商业繁华可见一斑。 二）老城区区域的商业圈——大西路 1、是除大市口商圈外，商业较为繁华的地区 老城区原是镇江商业较为繁华的地区，但随着老城区的衰落，本区的商业也逐渐落后，使大市口成为镇江的商业中心。但老城区原有的众多人口加之紧贴大市口商圈，在原有的规模基础上和大市口的带动作用下，如今的老城区区域商业也是较为繁华，但总体与大市口相差甚远。 2、现阶段，老城区大西路一带商业已显没落 老城区区域内除了中山西路一带商业较为繁华外，其他地区如大西路，宝盖路、伯先路、长江路等随着老城区的逐步衰落，商业也逐步没落。目前主要以社区商业为主，商业整体档次较低。 3、受到大市口商圈的带动，中山西路一带商业状况良好 在老城区区域的主要以中山西路为主的区域，商业状况较为良好，主要是受到大市口商圈的带动与辐射，可以说是大市口商圈的一定延伸。此区的商业繁华、人流较多，配套成熟，整体商业状况良好。 三）梦溪商业带 梦溪商业带渐成规模 （环城路实景） （桃花坞路实景） 以梦溪广场为中心，南北接环城路，西边是正东路，东部是学府路。梦溪附近的商业较繁华，环城路等新城区主干道的商业氛围浓厚，已经是镇江人的主要消费场所之一，各类居民生活配套设施与机电设施专卖店都分布较多。 四）其他地区的商业 1、朱芳路段地区商业还未兴起，以社区商业为主 朱芳路段地区的商业基本上社区型商业为主，这是因为在此路段周边住宅较多，而此区属于是镇江城区的外沿，城市发展不够成熟，总体商业并不发达，路两边以小型商铺为主。因此，本路段周边的商业还未兴起，需一定时日的发展才能有所规模。 2、环城路以东区域商业成熟度还未提升，整体商业不温不火 环城路以东区域，居住人口众多，交通便利。为商业的产生带来很好的条件。本区的商业设施通过长期的自生发展形成了服务社区的社区型商业，且已形成一定规模，但在镇江没有商业亮点，商业发展处于不温不火的阶段，没有真正意义上的商业中心。 3、丁卯区现阶段商业发展程度较低，还没有能力形成商业中心 以政府为主导的丁卯新区，主要以几大工业园为主，是镇江新兴的工业区与城市居住区。但由于目前丁卯新区人口基数不大，处于刚起步发展阶段。因此，本区的商业发展主要服务于工业区的需要，集中了较多的五金、汽配、汽修等商业业种。而以服务居民为主的商业配套设施较少，大型的集中型商业区更是没有。整体商业发展程度较低，还没有能力形成新兴的商业区或商业中心点。 五）特色街区 总体发展缓慢 1、南门大街镇江最为著名的商业街区，但商业较为杂乱，没有鲜明的商业特色 南门大街是镇江市最著名的一条商业街区，位于大市口商圈的东部，在城市商业范围上隶属与大市口商圈。 南门大街的独特性在于：南门大街是镇江市唯一的一个商业夜市，也是镇江市晚间最繁华的商业街区。“夜市”这一商业形式是中国改革开放以来所产生的较为独特的商业形式，也是商业经济发展过程的一种必然形式。一方面，由于现代经济的发展，产生了大量没有经济基础的剩余劳动力，只能进行这种投资较少的商业形式；另一方面，由于市场经济的需要，造成贫富差距增大，产生了大批没有购买力的消费者，只有夜市这种形式能够符合他们的消费需求。所以，南门大街的这种独特性必然会导致它在一定时间范围内长期存在下去。 平日里,南门大街较为萧条，路面不宽，路况极差，所经营的业态较为复杂，基本为餐饮、服装以及各种社区配套业种，经营情况不佳。晚间，南门大街较为繁华，路面被新搭起小摊和地摊覆盖，形成两条平行的窄小