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2004/6/22 2004/6/22 土壌汚染のメカニズムと排出規制 土壌汚染の最近の事例から（その１） 土壌汚染の最近の事例から（その２） 日本における土壌汚染発覚の契機 工場用地等からの用途転換 豊中市???建築途上のマンションを取り壊し 此花区???公団住宅敷地内で汚染発覚、大規模浄化措置 江東区???販売済みマンションを一旦契約解除?措置後再販 西東京市‥土地売買解除、特損５５億円(H16.2) 北区???売却土地を買い戻し、浄化費用５億円(H16.2) その他の用途転換 川崎市???売却土地を買い戻し４３億円賠償(H16.3) 投棄による拡散汚染 委託された処理業者による不法投棄（青森、岐阜、豊島） 汚染物質について 土壌汚染対策法対象物質 25物質 　　(重金属：９、VOC：11、 　　　　　　　　　他：５) 汚染サイト数 30万箇所以上 但し、調査箇所はわずか 　　　　　　　（民間シンクタンクの推計より） 対策費用 調査、浄化、関連を含み 　 約13兆3千億円 　　　　　　　(土壌環境センターの推計より) 土壌汚染地の減価要因 何が減価要因なのか？ 瑕疵とはどう違うのか？ 汚染のない土地と何が違うのか？ 地域別の土壌汚染事例数 土壌汚染対策法以外での責任内容とその主体 Ｈ１５．６国土交通省???宅地?公共用地に関する土壌汚染対策研究会報告 Ｈ１６．３（社）不動産協会???宅地建物取引業者の仲介業務における土壌汚染問題に関する留意事項 売り主の責任 瑕疵担保責任（無過失責任） 債務不履行、不法行為責任 契約取り消し（民法上?消費者契約法上） 仲介業者の責任 重要事項説明義務に関する責任（業法３５，４７－１） 売買価格に関する意見表明（業法３４－２－２） 指定区域に関する調査のみではリスク回避できない！ 土対法以外での土壌汚染リスクの帰属主体 物件買主（取引関係に入る前段階） 買い側仲介業者（同上） 担保権取得予定者（金融機関） 信託受託予定者 サービサー会社 不動産鑑定士（競売評価人を含む） 不動産投資顧問業者 敷地立入権原なくともリスク判定を迫られる！ 土壌汚染の可能性の判定－ひとつの判断基準 1970～1975年がターニングポイント 高度成長の終焉、公害対策の本格化 既成市街地からの工場移転政策の開始 過去30～50年の間に用途転換があった土地 農地→宅地???残留農薬可能性あるも危険性はさほどない 工業地→住宅地(商業地)???1975年代以前に工場であった場合には可能性、危険性とも高い 過去50年の間に用途転換のなかった土地 住宅地(商業地)→住宅地(商業地)???可能性なし 未利用地→住宅地???造成時に汚染物質混入の可能性あり 農地→農地???対策進んでおり、可能性考慮ほぼ不要 競売物件の年度別推移 地域別製造業事業所数の推移 不動産執行手続きの流れと三点セット 資産価値への影響 土壌?地下水汚染が及ぼす事業者リスク 土壌?地下水汚染が及ぼす不動産取引リスク 重要事項説明項目の追加と告知義務 調査のレベルと土壌汚染のリスク把握精度 調査レベルと浄化費用の査定精度 (株)アースアプレイザルの「土壌汚染リスク簡易判定書」 アースアプレイザルグループのデータベース フェーズ0.8 の特徴：アンサリング委員会の主なメンバー 業務バックアップ体制 ４－９期の不動産信託受託は33％増加 （信託協会） 2年後資産規模2,000億円まで拡大 （野村不動産投信） Ｊリート市場、4～5年後3兆円規模に （不動産証券化協会） 不動産証券化市場、10兆円規模に拡大 （国土交通省、土地白書） S20年台までは自己所有地への投棄に関しては何らの規制はなかった。 大気?水系への排出規制はＳ３０～４０台以降。 土壌は知覚、及び影響測定が困難であったため、対策が遅れた。 通常は地下水汚染で発覚するが上水道完備により健康被害は最小にとどまる。 工場移転→住宅等への用途転換により、暴露契機が生じ、深刻化。 アースアプレイザルの商品ラインナップ ●各フェーズ毎に使用を確定し、定価商品としたのが特徴。しかも安価でスピーディー。 ●特にフェーズ０．３とフェーズ１．５については☆印のコストパフォーマンスが最も高い「おすすめ商品」となっている。 ●フェーズ０．８については裁判所の競売評価の付属資料として特にアレンジしたもの。 土壌汚染も最近は、週刊誌ネタになるようになりました。 この記事は、大阪の桜で有名な場所にある高級マンションが、土壌汚染問題で週刊誌に取上げられた例です。 この場所は、大きな工場跡地に億ションを建設し、販売したところ、購入者が土壌汚染問題で不動産価値が大幅に下落したといって騒がれている例です。