九星建材市场项目市场报告.doc

目录 一、项目立地分析 3 1.1、项目概况 3 1.1.1、项目位置及四至 3 1.1.2、地块现状 4 1.1.3、地块指标与规划 4 1.2、环境分析 5 1.2.1、周边环境 5 1.2.2、交通与道路 5 1.2.3、环境总结 5 1.3、项目SWOT分析 6 1.4、立地总结 6 二、市场环境 7 2.1、周边住宅市场分析 7 2.1.1、个案分布 7 2.1.2、个案情况概览 7 2.1.3、住宅市场分析 8 2.1.4、住宅市场总结 8 2.2、办公市场分析 9 2.2.1、办公个案分布 9 2.2.2、办公个案概览 9 2.2.3、办公市场分析 10 2.2.4、办公市场总结 10 2.3、周边商业市场分析 11 2.3.1、商业分布 11 2.3.2、商业概况 11 2.3.3、商业市场分析 12 2.3.4、商业市场总结 12 2.4、市场总结 13 三、项目建议 14 3.1、项目产品建议 14 3.1.1、项目产品及容积率 14 3.1.2、项目产品比例建议 14 3.2、项目分物业市场定位及经营建议 16 3.3、项目分物业价格租金建议及价格租金增长预判 17 一、项目立地分析 1.1、项目概况 1.1.1、项目位置及四至 1.1.2、地块现状 1.1.3、地块指标与规划 1.2、环境分析 1.2.1、周边环境 周边环境： 项目属闵行区七宝镇，依虹莘路与古美居住板块比邻，项目地块南侧、东侧为古美板块居住社区，西侧与闵行体育公园、热带风暴水上乐园隔外环线相望，北侧有休闲中心与新建办公物业。 商业配套： 项目周边商业配套一部分是经漕宝路向西穿越外环线，可达七宝镇商业中心，另一部分则是分布于周边住宅区的临街社区商业。以交通可达性而言，自身区域商业配套相对薄弱。 1.2.2、交通与道路 项目道路体系东西方向主要依托地块南侧顾戴路与北侧漕宝路，相对便捷，而南北方向由于地块西侧外环线为城市封闭交通环线，较难利用，故主要依托地块东侧虹莘路。 项目以北的漕宝路有轨道交通九号线星中路站，年底即将开通运营，南侧则有规划中的12号线经过，未来有极佳的双轨道交通出行便利条件。 1.2.3、环境总结 目前项目周边居住氛围极佳，商业氛围受原漕宝路专业市场一条街及九星市场自身定位影响，略显杂乱，周边其他生活设施等由于坐拥七宝镇与古美社区两板块成熟配套，相当便利。而漕宝路、顾戴路、外环线及轨道交通9号线、12号线的汇聚，为地块提供绝佳的交通出行条件。 1.3、项目SWOT分析 优势（Strength） 项目地处闵行区的七宝、古美两板块交界区域，具有一定地段优势； 项目西侧的闵行体育公园为项目提供景观视野支撑； 项目西邻A20外环线、北临漕宝路有即将通车的轨道交通九号线，南依顾戴路有规划中的轨道交通12号线、沿东侧虹莘路可达延安路高架与莘庄立交，交通大环境方便快捷； 项目规模大，利于整体规划，营造规模效应； 劣势（Weekness） 项目自身目前为专业市场，周边小环境略显杂乱； 项目紧邻外环线，繁忙的车流对区域环境也有一定影响； 项目自身较为狭长的地块形状不利各物业排布，对整体规划布局提出较高要求； 机会（Opptortunite） 七宝、古美板块今年以来房价节节高升，甚至出现房价跃升，项目处于两板块交界处，未来潜力较大； 项目南北侧轨道交通的建成，将进一步提升区域物业价值； 威胁(Threat) 项目原专业市场经营模式在整体开发改造后，可能引发部分商户的流失及经营模式转变的短期不适。 1.4、立地总结 综合项目条件、环境及SWOT分析，由于项目自身综合用地的属性，非住宅市场的分析显然成为项目地块主要的问题点，而区域目前又缺乏可比市场个案，故对项目分析分商、住市场展开，同时，分析区域也有适当放大拓展。 二、市场环境 2.1、周边住宅市场分析 2.1.1、个案分布 2.1.2、个案情况概览 板块 案名 总建 项目情况 价格 龙柏 九歌花园三期 14 小高层 14500 七宝 皇都花园二期 16.6（二期） 多层、小高层、联排别墅 16000 公园·养生豪庭 12 小高层、多层 14000 万兆东庭 10 小高层 15000 古美 金汇豪庭 18 高层 16000 新时代富丽嘉筑 20.7 小高层 14000-15000 2.1.3、住宅市场分析 从区域市场个案分布来看 周报在售个案分布于闵行龙柏、七宝、古美三板块，项目地块刚好位于三板块交接处，项目虽属七宝板块，但因基地位于外环线内，其市场属性显然更接近古美、龙柏板块个案； 从区域市场个案规模来看 区域市场个案规模普遍在10万平米以上，其中皇都花园已是二期在售，九歌花园、东方花园（公园·养生豪庭）在售则已是三期，较大的开发规模、较长的开发周期，使区域个案品质、价格