基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究.docx

MODERN ECONOMIC RESEARCH理 论 聚 焦基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究 ※张红利内容提要 ： 与 一般商品市 场不同，房地 产市场的供 给和需求具 有 多 种 特 性 ，这 是 房 地 产 泡 沫 易 发 的 内 在 基础 。 该 文 运 用 经 济 学 中 的 供 求 规 律 、均 衡 价 格 模 型 和 弹 性 理 论 分 析 房 地 产 泡 沫 生 成 、发 展 和 破 灭 的 内 在 机 理 ，认为在住房 供给 有限的 情况下 ，房 价上涨预期 所引发的投 资性购房需 求的增加，是 房价在短 期内迅速上 涨的动 力 ，一 旦 这 种 涨 价 预 期 消 失 ，房 地 产 市 场 将 形 成 超 额 供 给 。 但 是 ，由 于 房 地 产 市 场 的 垄 断 性 以 及 其 他 一 些 国 情因素，超额供 给增加并 不 必然导致 房价大幅下 降和房地产 泡沫破灭，而 是更多地 表现为空置 率上升和成 交量的萎缩。 因此，房 价对现行调 控政策不敏 感，在宏观背 景未变的情 况下 ，房价 上涨容易下 降难，房地产 泡沫破灭的 可能性不大 。关 键 词 ： 住房需求 住 房供给 房 地 产泡沫均衡 价格 弹性理 论文 章 编 号 ： 1009－2382（2013）06－0049－05中 图 分 类 号 ： F293．35文 献 标 识 码 ： A发 生 房 地 产 泡 沫 时 ，土 地 和 房 屋 价 格 不 断 上 涨 ，大 大超过了由 自住性购 房需求所支 持的真实价 值 ，同时交 易频繁 ，房地 产市场出现 了表面上的 繁荣景象 。房地产价格 泡沫易于发 生 ，是由于房 地产与其他 资产相比有 几个明显特 征 。 首先，房地 产是人赖以 生存 和 发 展 的 物 质 基 础 ，随 着 经 济 发 展 和 社 会 进 步 ，人们对房地 产的需求 在量上会不 断增加 ，在质 上会不断 提 高 。 其 次 ，房 产 和 地 产 都 是 典 型 的 不 动 产 ，其 空 间位 置 无 法 移 动 ， 区 位 环 境 因 素 对 其 价 值 有 显 著 的 影响 ， 因 而 其 供 需 矛 盾 更 多 地 体 现 为 空 间 结 构 性 的 矛 盾， 这种矛盾无 法通过市场 流通得以缓 解 。 再次，房地 产比较耐久 。 住宅等建 筑物一经建 造完成 ，使用 寿命相当长 。 土 地是房地产 业的资源基 础 ，其使用更 是 具 有 永 续 性 。 特 定 地 域 的 土 地 供 给 难 以 随 着 需 求 增 加 而 增 加 ， 其 市场价值会随着社会经济发展而上升 ，因此房地产具有保值增值的优势， 是一种重要的投资对象。 最后，房地产市场具有较强的垄断性。 一方面，由 于城镇土地资源有限， 占有某一特定地块的开发商即成为该区域房地产市场的垄断性供给者。 另一方面，由于房地产项目投资量大， 房地产市场有较高的进入门 槛，因此房地产市场的供给具有较强的垄断性。上 述 特 征 使 房 地 产 市 场 难 以 在 价 格 机 制 的 调 节一、房地产泡沫及其易发性现 代 市 场 经 济 常 常 被 经 济 泡 沫 所 困 。 所 谓 经 济泡 沫 ， 一 般 是 指 资 产 价 格 严 重 背 离 其 基 础 价 值 而 暴 涨、暴跌的经 济现象 。 历史 上曾经发生 过多例典型 的经济泡沫事 件 ，如1637年发生 在荷兰王国 的郁金香狂 热 、1719年 发 生 在 法 国 巴 黎 的 密 西 西 比 股 市 泡 沫 ，以 及1720年发生在英 国伦敦的 南海公司股 价泡沫 ，这些经济泡沫事 件均在世界 经济史上产 生了深远的 影响 。对于经济泡 沫的产生 、发 展和破灭过 程 ，《新帕尔格 雷 夫经济学大 辞典 》将其描 述为资产价 格在一个连 续的过程中急剧 上涨 ，从而使 人们产生了 该资产还要 继续 涨 价 的 预 期 ，于 是 不 断 有 新 的 投 机 者 成 为 买 主 ；当 价格 上 涨 到 较 高 的 程 度 ，预 期 会 发 生 逆 转 ，最 终 导 致 资 产价 格暴跌和金 融危机 。 据 此可以认为 ，资产涨价预 期及其逆转 是经济泡沫 发生 、发展和 破灭的关键 。房 地 产 泡 沫 是 经 济 泡 沫 的 一 种 典 型 形 式 。 它 是 由 于 投 机 性 购 买 需 求 大 量 增 加 所 引 起 的 房 地 产 价 格 持续快 速上涨的现 象 ，它是由 房价上涨预 期不断强化所 引 发 的 。 显 然 ，这 种 房 价 上 涨 ，主 要 不 是 由 真 实 需 求的高增长 所引起的 一般意义上 的价格调整 ，