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二手房“阴阳合同”的司法判决及法律风险 作者：严青伍?律师 我要评论[1] 推荐好友 导读：“阴阳合同”对买卖双方来说都是一把“双刃剑”，当市场房屋价格下降时，买方将有可能通过宣告合同无效等诉讼方法，试图解除交易；反之，房屋价格上涨，卖方则也可以“阴阳合同无效”为由反悔，或要挟买家多出房款。 　　案例一： 　　 2009 年4 月，刘先生看中张先生位于北京朝阳区的一套 3房 2厅的房子，双方约定成交价 270 万元，签订正式合同时，房价做低为 160 万元。当日，刘先生向张先生给付了定金 15万元。 　　次日，刘先生从朋友处得知，做低房价逃避国家税收，违反了国家相关法律法规，可能受到处罚。刘先生立即与张先生沟通，要求终止购房定金协议，按实际成交价签订买卖合同， 张先生不同意，仍坚持按160万签订合同，双方协商不成，刘先生遂要求退还定金，被张先生拒绝。 　　2009 年6月，刘先生向法院起诉张先生。法院认为，当事人企图通过做低合同房价蒙骗房地产交易机构，以达到向国家少交税的目的，损害了国家利益，属规避法律的行为。张先生拒绝按实际成交价签订合同没有法律依据，应承担签约不成的法律责任，判决张先生双倍返还刘先生定金30 万元。 　　案例二： 　　吴先生通过中介公司购买到一套房子，以总价169万元的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。 　　另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1．7万元。在搬进新家3个多月之后，谢先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，谢先生诉至法院要求退房。 　　法院判决按照合同的约定，谢先生有权退房，原业主退还谢先生全部已收房款，并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是每平方米9000元的合同，并以此价开具发票，所以法院判决依据发票上的价格返还房款，谢先生仅获得87万元，损失惨重。 　　律师观点： 　　“阴阳合同”对买卖双方来说都是一把“双刃剑”，当市场房屋价格下降时，买方将有可能通过宣告合同无效等诉讼方法，试图解除交易；反之，房屋价格上涨，卖方则也可以“阴阳合同无效”为由反悔，或要挟买家多出房款。 　　在司法审判实践中，针对阴阳合同纠纷，每个案子的判决都不一样，有的判决按实际房屋价格交易，有的判决按在建委备案的买卖合同中的价格判决，阴阳合同对买卖双方都有着潜在的风险，一旦发生纠纷，必有一方损失惨重。 　　阴阳合同的法律风险如下： 　　1.卖方签订“阴阳合同”的法律风险。 　　1.1 交易不成时时，承担房价下跌损失的风险。 　　1.2买方违约的风险。买方以避税违法向卖方提出各种不合理的要求，如果诉讼，很有可能按备案合同约定的避税价格判决，这对卖方极为不利。 　　1.3行政处罚的风险。根据《 中华人民共和国税收征收管理法 》第四十条规定： “ 纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款 5 倍以下的罚款 ” 。签订“阴阳合同”的目的就是卖方可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。但一旦被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还可能被处以高额的罚款。 　　1.4刑事处罚的风险。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定： 纳税人不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额 30% 以上并且偷税数额在 10 万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金 。卖方因签订“阴阳合同”而偷逃的税款数额很容易达到追究刑事责任的“起刑点”，对其中的刑事风险不可掉以轻心。 　　2.买方 签订“阴阳合同”的法律风险。 　　2.1合同如果被法院确认无效后无法顺利取得产权的风险。 　　2.2买方再次出售时，承担高昂的差价税负的风险。 　　2.3行政处罚的风险。买方应按成交金额的一定比例缴纳契税。“阴阳合同”被查出后，税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。 　　2.4刑事处罚的风险。根据上述《刑法》的规定，如果买方偷逃的契税数额达到标准， 则买方可能直接被追究偷税罪的刑事责任 。另外，如果卖方偷逃税额达到标准，则买方也有可能被作为偷税罪的共同犯罪人，与卖方一同受到刑事责任的追究。