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中国房地产估价师继续教育交流资料 特殊不动产评估交流 划拨土地使用权评估 缺陷不动产评估 综合用地评估 立体地价评估 在建工程评估 车库评估 工业不动产评估 其他特殊评估问题及交流 潘 世 炳 博士 教授级高工 湖北永业行(房地产)评估咨询有限公司 总经理 政协湖北省第十届委员会政协委员 博客：/pansb 2008年3月15日 湖南.长沙 划拨土地使用权评估 划拨土地评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并适时扣除划拨土地补交出让金标准或划拨土地年租制土地租金标准，从而测算出划拨土地估价结果。具体说来，有以下几个方面： 划拨土地价格是划拨土地使用者所享有的划拨土地权益，是整个土地价格中的一部分。也是出让土地价格中的一部分。他们的关系可以表述为： 划拨土地评估价格 = 出让土地评估价格 — 划拨土地补交出让金标准 在利用土地收益测算划拨土地价格时，要将正常土地收益中扣除划拨土地政府收益。目前在全国很多地方，实行了划拨土地使用权年租制，确定了划拨土地使用权每年交纳年租的标准，这是我们评估划拨土地使用权价格的一个重要评估指标。 存在大量的划拨土地交易案例可以利用 由于划拨土地使用权的特殊性，不论是在我国土地使用制度改革之前评估 R1－－－利息； R2－－－利润。 (二)市场比较法 利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估出待估划拨土地使用权价格。 目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种形式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善，目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定，在评估划拨土地价格时，这些都是很好的市场交易案例。 由于划拨土地不同于出让土地，在评估过程中，要考虑划拨土地的不同特点：一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例；二是不需要对评估结果进行年期修正；三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的，其内在的权能和交易内涵也是不同的，因此其修正系数与出让土地也是有差别的。 利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致，其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说， 划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型： ①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨 ②当地政府对划拨土地收购贮备的价格 ③划拨土地使用权拆迁补偿价格 ④以前发生交易的划拨土地使用权价格 ⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。 （三）收益还原法 利用收益还原法评估划拨土地使用权，主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分（划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益），然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。 国有土地使用权年租制租金标准，相当于划拨土地使用权出租中，政府应该收取的土地年收益，它是政府在划拨土地中享有的权益。目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时，划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。 根据以上分析， 利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为： V＝（R-C-RO）/r 其中：V － 划拨土地收益价格； R － 划拨土地总收益 C — 划拨土地总费用 RO — 划拨土地年租制租金标准 R － 划拨土地还原利率。 (四)剩余法（假设开发法） 利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后，再扣减划拨土地使用权补交出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。具体来说，就是在将得到的出让土地价格评估结果，扣除划拨土地补交出让金标准。 对于空地及在建工程用地来说： 划拨土地评估价格＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费—划拨土地补交出让金标准 对于地上已有建筑物用地来说： 划拨土地评估价格＝不动产总价－房屋现值—划拨土地补交出让金标准 （五）基准地价系数修正法 利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权，主要是在基准地价基础上，扣除划拨土地补交出让金标准，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件