恒大集团纳税风险管理.doc

恒大集团纳税风险管理 第3章恒大集团纳税风险管理现状及问题分析 3.1房地产行业涉税业务与恒大集团纳税情况 3.1.1房地产行业涉税业务 房地产企业的主要业务为不动产的建设和销售，因此涉及的税种包括，销 售不动产的营业税，建筑不动产的城建税及教育费附加，土地增值税，签署合 同时缴纳的印花税，以及企业所得税。下面通过房地产的建设周期分析每个环 节中的涉税情况。 在取得土地环节，公司应缴纳的税款包括： （１）城镇土地使用税该税是对使用城市，县镇等使用国有土地或者 集团所有者土地的纳税人征收的税款，当企业取得土地是，应按照实际占用面 积为准，缴纳城镇土地使用税，该税适用定额税率，不同地方实行差额税率。 （２）印花税该税是在土地出让或者转让合同订立的时候，对其订立 的合同征收的税款，按照金额的万分之五贴花。 （３）契税房地产企业如果作为直接去的国有土地使用权的一方则要 成为纳税义务人，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接 取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 在不动产的设计施工环节，公司涉及到的税款主要是印花税，该税款主要 是根据签署合同金额为依据征收的税款，例如，房地产企业与建筑公司签署的 安装工程，是按照合同金额的万分之三予以征税。房地产企业融资借款时签署 的合同，则按照融资金额的万分之零点五征税。 前期房地产预销售环节，公司收取预收款。在该环节，公司涉及的税款包 括 （１）营业税房地产采用预收款方式开发的，按照收到预收款进行缴 纳营业税，缴纳期限为预收款都到的当天。 （２）土地增值税在该环节，土地增值税为预征。后期清算时计算所 缴的土地增值税。除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行 预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部 门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困 难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公 司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据 为纳税人转让房地产取得的收入。 （３）企业所得税房地产企业在预售期间取得收入，应该预征企业所 得税，这主要是房地产企业建造周期较长，如果在完工出售后确定收入，不符 合会计核算中的实质重于形式原则，因此应该在收入已经基本确定的时候预征 企业所得税，征税机关规定企业按照预售收入，通过预计毛利率核算出企业的 可能毛利额，并于当期按该毛利计征企业所得税。预计毛利率有各地征税机关 确定。 （４）印花税该税种主要是由于合同签署而征收的税款，在预售期间， 企业和买家会签署产权转移的合同，因此根据合同上标注金额的万分之五计征。 待房屋竣工交房，公司主要涉及的税种包括 （１）企业所得税等到企业的开发不动产完工销售后，企业按照取得 的收入和转入的成本计算该项目的实际毛利额，由于预售期间已经收取过一部 分所得税，所有企业经实际毛利额减去前期的预计毛利额。对该差值进行继续 征税。 （２）土地增值税在该环节，企业已经将不动产竣工结算，因此需要 对土地增值税进行清算。公司主要是对转入土地时产生的增值部分进行征税。 由于前期已经预征，因此该环节为差额征收，企业的纳税依据为转入不动产时 取得收入扣除房地产成本，费用等后的增值额。国家对该增值额实施四级超额 累进税率。在扣除金额50%以内的部分，按30%征税，在50%到100%之间的 部分按40%征税，在100%到200%之间的部分，按50%征税，在超过200%的 部分，按照60%征税。在清算部分要减除已经预缴的土地增值税。 3.1.2恒大集团纳税情况 恒大集团为房地产企业，（香港联合交易所股票代码：3333）是在香港联交 所主板上市，以住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大 型企业集团。 目前公司主要的纳税科目为营业税，土地增值税和所得税。 就营业税而已，公司主要使用的税率有三类，首先是销售物业，适用5% 是营业税，其次是物业建设及装修，适用3%的税率，最后是物业管理，适用 5%的营业税税率。 就土地增值税而已，集团就土地售价的增值金额，即出售物业所得款项扣 除土地使用权及所有房地产开发费用的可抵扣开支。介于30%到60%不等的递 进税率征收。 就企业所得税，本集团分为海外所得税，香港利得税和中国企业所得税三部门。具体征收规定如表2-1所示： 3.2恒大集团纳税风险管理现状 2011年，恒大销售619亿元，纳税178亿元，品牌价值高达210.18亿元； 2012年年，恒大实现营业收入653亿元，已纳税107亿元。 集团财务部下有专门的税务科，有专门的税务人员。该岗位的人员主要是 对日常涉税事件进行管理，包括发票管理，涉税金额的计算，纳税申报表的填写，缴纳税款已经征税机关的信息沟通。税务人员需要时刻熟悉行业的征税