2014神州数码科技园租售方案.pptxVIP

神州数码（武汉）科技园租售方案2014年3月目 录客户定位思考入市良机判断营销策略方案目 录客户定位思考入市良机判断营销策略方案客户定位思考如何找到项目的目标客户？ 他们是什么企业？ 他们在哪里？ 他们从事何种行业？ 他们需要租赁厂房？ 还是投资厂房？ 还是自购厂房？对工业园地产市场需求的思考：1、目前武汉市内的工业园项目多为出售、较少出租；2、工业园地产作为独栋的园区纯租赁项目独一无二；3、随着企业发展，诸多企业开始重视企业后台形象。4、根据产业发展，2013年武汉规模以上工业总产值10394亿元 同比增长18%，工业强则城市强，工业园地产发展前景无限。5、根据湖北“新战略新兴产业”的实施，从今年起至２０１６年，武汉将设立规模为１０２亿元的引导基金，助推战略性新兴产业发展。6、随着沿海产业结构的调整，产业重点发展向二线城市转移，湖北省未来几年内，各种产业的发展将成为湖北的经济发展产业。园区客户分析定位之一 —— 产业结构定位 鉴于项目周边的成功案例，以及未来我国工业发展的方向，结合项目所在的光谷高新区以新兴产业为主导的产业集群效应，将本案主导产业定位在光电子、互联网、电力电气等几大方面。园区客户分析定位之二 —— 客户分类定位顶尖客群，对工业园的形象品质、区域环境、物业管理、办公配套及环境都有极高要求，购买力很强，需求面积大，但通常多为自己圈地修建。跨国型大型企业中型民营企业高新科技、合资企业主力客户群体，对工业园的交通、区域环境、配套服务，投融资服务、物业管理等要求较高，租用和购买兼有，需求面积较为合适。科技、能源、高新技术中型企业互联网、机电、培训中小企业主力客户群体，对投资去求、配套需求、服务、政策性扶持较为重视，对扶持功能要求较高，需求面积适中，多为租赁。 结论： 中型民营企业、高新科技合资企业、中小型企业以及互联网等中小企业，将成为全区的主要客户。园区客户分析定位之三 —— 客户租赁及购买力定位客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户整栋购买或租赁强小被动股东决策重长期投资重资金预算决策周期长价格敏感度低主流客户整层购买或租赁中中计划性重获利重资本运作投机思维价格敏感度中基础客户300－500弱大主动注重实际利益重投资回报重后续发展价格敏感度高基础客户主流客户大客户 结论：大客户无疑是消化能力最强的，接受的购买面积最大，但此类客户较少比例，基础客户和主流客户占据了最多的数量。园区客户分析定位之四 —— 客户需求定位客户特征：客户特征：主要是全国各地具有资金实力的投资实力客户以本地成长型中型企业为主。关注点：这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，需要好的产业基地体现实力,稳定发展、稳步上升。对园区物业的选择要求有企业形象，配套服务、技术服务、资金投融服务。，需求的面积从几百平米到几千平米不等。关注点：注重投资回报率，及未来升值潜力注重租赁企业实力倾向于选择面积适中、总价不高的物业企业自用投资客户企业自身发展需要保值增值的需要 值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。园区客户分析定位之五—— 客户价值分析价值诉求：高形象性价比服务客户区域：全省乃至全国各地30%价值诉求：成熟园区租金回报率物业保值升值潜力投资风险客户区域：全省乃至全国各地投资人自用50%投资20%自用兼投资：购买适中面积，为企业的长远发展打算，目前部分用于自用，部分作为投资。目 录客户定位思考入市良机判断营销策略方案入市时机判断入市时机考虑因素工程进展问题·项目预计在2015年3月正式交付使用，十一月可以入驻。推广进度问题·至少需要3-4个月时间进行客户积蓄，发动、培育综合分析，2014年10月为合理正式入市时间市场情况·经济形势大势稳定，处于年内上升周期，并考量传统淡旺季对资金投入的影响根据武汉当地市场行情，企业大部分为提前3个月考虑更换租赁区域。租售操作节点园区形象的推广：网络推广、园区招商、招租介绍火爆疯抢场景报道——新经济形势下的全新投资渠道弯道超车，强劲引擎——国际企业孵化港线上4月5月6月7月8月9月10月11月12月政府部门配合、商会、协会拓展发动、各种推介会举办，渠道推广，达成前期客户的登记、意向筛选。第一批货量定金收取第二批货量定金收取线下正式租售仪式+主力客户进驻签约仪式经过分析，筛选客户意向，圈定企业用户第二批货量正式租售暨第二批企业进驻签约仪式全面开始租售客户的意向登记、洽谈、筛选、租售合同签署整体租赁与客户经营策略历程一标杆型企业进驻15%-20%带动历程二中型企业25%-30%吸引历程三企业跟随45%-50%区域内租金及售价水平项目名称类型/等级租金水平（元/平米.月）金融港园区45～50研创中心园区35～40芯中心园区25～35紫菘枫尚国际普通31～40高科大厦甲级31～