北京市昌平区城开回龙观项目段市场定位及产品规划建议报告.pptVIP

前期主要反馈问题深化 终期汇报 前期主要反馈问题 深化 问题 1. “住宅禁商”的取消增加了商住公寓的开发风险，如何化解？ 商住公寓 V.S. 住宅 在以居住功能为主导、商务氛围不足的回龙观板块，与住宅相比，先天不足的商住公寓处境尴尬 商住公寓 “住宅禁商”的取消，使商住公寓在其内部的竞争、与中低端写字楼的竞争之外，受到在产权年限、生活成本等方面更具优势的住宅产品的冲击。 且回龙观是一个以居住功能为主导的内聚型生活社区，商务氛围有待培育，在区域市场上，商住公寓并未体现出明显超越住宅产品的价值，处境尴尬。 住宅 在产权年限、生活成本等方面具有先天优势，且区域市场成熟，市场表现平稳； 但在居住功能上，由于受到70/90的限制，打造舒适大户型的空间较小。 商住公寓突破方向 虽然商住公寓兼具商务与居住功能，但回龙观板块居住氛围成熟，商务氛围较弱，在同时面临激烈市场竞争与政策风险双重压力之下，建议本项目商住公寓产品选择居住功能为突破口。 居住功能 伟业认为 回龙观板块商住公寓潜在供应较大，而区域商务氛围有限，偏商务功能的产品在本区域内既无可借势的区域氛围，又将面临较激烈的市场竞争与政策风险，因此不建议打造偏商务功能的商住公寓产品。 在住宅市场上，商住公寓与住宅产品相比，有明天的先天短板，因此偏居住功能的商住公寓，在定位上要与住宅产品形成明显差异化，并尽可能提高性价比，以弥补其先天的不足，减少市场风险。 问题 2. 90平米以下住宅市场竞争激烈，如何化解？ 90/70政策研究-对开发商的影响 90/70政策研究-对消费者的影响 90/70政策研究-开发商的应对策略 90/70政策逼迫开发商在产品研发方面展开激烈竞争 万科的应对策略：加快了住宅产业化的研究 政策出台之前：推出针对青年及首次置业者的产品——蚂蚁工房 政策出台后： 产品创新：90平米的三房两厅 代表项目：天津万科假日风景（Cooper洋房）、上海白马花园（Mini情景花园洋房） 低价入市，占领小户型市场 08年推行工业化住宅产品（万科天津东丽湖项目） 全面推行精装修：2009年以后实现全部精装修交房 本项目开发针对70/90的初步策略 伟业认为： 首先面对的是产品同质化竞争，随着政策的执行，不可避免的大量中小户型产品的上市，最直接有效的方式就是对产品进行创新，提高产品竞争力 提高项目综合竞争力，从项目的配套、景观、物业服务等提升项目整体品质以化解单一的产品竞争 充分利用中大户型的开发，有效提升中小户型的价值 项目定位 初步规划形式与指标建议 商业业态规划建议 价格建议 经济测算 附件：典型案例·望京嘉茂购物中心 终期汇报 项目定位 初步规划形式与指标建议 商业业态规划建议 价格建议 经济测算 附件：典型案例·望京嘉茂购物中心 项目定位 项目定位——D02 项目定位——D02 项目定位——F05 F06 终期汇报 项目定位 初步规划形式与指标建议 商业业态规划建议 价格建议 经济测算 附件：典型案例·望京嘉茂购物中心 D02 初步规划形式和指标建议 D02商业综合体规划建议 集中商业初步指标 集中商业建筑建议——平面 商业体型L型布置，在南向争取最大的展示面。 平面布置尽量方正，方便商业布置及动线组织。 步行街入口与商业入口结合布置，流线各自独立，避免人流分流。 集中商业布置扶梯，设计人性化。 集中商业建筑建议——平面 超市主体布置于地下一层，地上部分为超市外租区，放大超市的商业价值。主入口设置与A区。 超市通过外租区与百货部分互动，加强联系，形成统一商业形象。 B区空间方正，连续性强，方便与A、C区联系，通过扶梯以及连廊将空间联系。 在主要的交通点设置休息区，方便人流停顿与休憩，在考虑人性化设计的同时为商业聚集人气。 集中商业平面——交通组织 一层主要实现临街商业内部、购物中心的连通以及内部商业街的人流互动交通组织 特别是临街商业部分，考虑到垂直分割，逛完临街商业的的人流可以方便直接进入购物中心部分，而内部的人流也可以很方便的出入临街商业，这样便增加了人流以及商业间的互动。 内部交通主要的流线采用内街布置。 商业步行街建筑建议 商业步行街建筑建议——平面 结合基地的主要出入口布置商业步行街，使人流穿行。 街宽8米，以一层商铺为主，局部两层。 局部放大作为广场，以聚集人流，同时增加空间的丰富性。 商业街的交通流线在开口处与集中商业互动结合。 步行街入口处设置广场，增加引导性。 广场、步行街及集中商业结合布置，增加人流积聚性。 广场设置主体景观，以提升项目的标志性。 单层步行街加顶，增加商业街的档次及品质以及对外界气候的抵御力。 步行街建筑设计建议——立面 立面风格建议采用简洁现代风格，为后期商铺的入驻预留足够的展示空间。 住宅区建筑设计