经纬·紫东一品营销提案报告.ppt

六大板块价值排行：城中板块﹥河西板块﹥紫东板块﹥湖天板块﹥铁北板块﹥城东板块 整体来看，出现城中、城东两个极端，河西由于几个特殊项目拉高板块价格，其他板块差距不明显，湖天价格上升速度最快，其区域前景广被看好，紫东是个新兴区域，楼盘数量不多，目前只有大汉龙城、万泉湾楼盘在售，销售情况一般。 板块 板块核心价值 主流物业形态 在售均价水平 （元/㎡） 城中 老城区，商业中心，配套完善 小高层、高层、城市综合体 4500 河西 重点发展的商贸物流区，配套相对落后 别墅、洋房 洋房：4000 别墅：8000 湖天 重点发展的经济开发区，发展前景广阔 小高层、高层 3800 铁北 老城区，铁路资源丰富 多层、高层 3200 紫东 新的政务、生活中心 多层、小高层、高层 3500 城东 新的行政中心 多层、小高层、高层 3000 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 在售楼盘特征 房地产整体市场水平较高 通过对怀化一些重点楼盘走访，发现怀化整体开发水平相对其他地市来说较高，不管是从开发思路、项目规模，产品设计，户型设计，以及营销水平，项目包装推广等，都与作为省会长沙的水平较为接近。 价格方面：单价提升幅度快于总价 从目前各个楼盘现场走访来看，大部分楼盘销售价格都有明显的涨幅，甚至有的楼盘已经突破4000千元大关的。然而购买总价没有多大变化（在面积上做文章），从片区开发量来看整个市场呈现了供大于求的局面。 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 在售楼盘特征 产品户型面积来看，以90~120㎡的三房为主流 从各个楼盘的主力户型综合分析来看，绝大部分的楼盘都是以80~120的2房至3房为主，而其中又以120左右的三房占主流。 从售价来看，大部分集中在3500~4000元/㎡，主流均价在3600元/㎡左右 怀化大部分楼盘的均价都在3500~4000元/㎡，相对而言，多层价格较高，但小高层、高层各个楼盘价格的跨度较小，都基本集中在3500~3800元/㎡之间。综合而言，怀化主流均价在3600元/㎡左右。 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 一期预期均价 根据市场比较法，同时介于本区域实际情况建议本案一期入市均价3480元/㎡. 采取低开高走的价格策略，该价格根据市场中所反映出来的价值表现，最终价格应将市场均价同本案的实际开发情况而确定。 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 推盘策略：项目采取小步快跑的营销策略，先推一期一批1、2栋，后推一期二批3、4栋，再推一期三批5、6栋。二期销售视情况而定，这样降低了开发商的资金压力同时也避免了营销冷场。 1栋 3栋 4栋 6栋 7栋 8栋 9栋 10栋 11栋 12栋 5栋 2栋 一 期 施 工 二 期 施 工 第六部分 推案节奏 本案总建筑面积90000平米，预计开发周期在3年左右，推盘节奏采取小步快跑，具体时间节点如下： 一期一批 一期三批 2014年10月 2015年10月 2015年5月 2016年5月 一期二批 二期 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 二批开盘（溢价10%左右 二期 开盘（溢价20%左右） 商业开盘 小步快跑的销售节奏，每个工程节点的完成都对应一次价格的提升，因此定价应参照每个组团特定的市场环境，具体调整。 中心景观建设 入住 增 值 预 期 一期一批开盘 三批开盘（溢价10%左右 全面入住 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 经纬· 紫东一品 JINWEIZIDONGYIPING 2014 05—2014 10 2014 12—2015 05 2015 05—2015 10 推线 价格线 前期预热，一批开盘 二批造势，营造热销场面 三批蓄客及开盘，三期造势 低价入市，区域拦截策略 促进资金良性循环 保持相对价格优势 稳中有升、提升利润 持续稳健提升销售价格 追求利润最大化 客户线 推广线 大面积撒网/本 区域客户拦截/点对点 纵向深挖/ 走出去/引进来 重点客户培养/区域拦截客户