昆山房地产市场调研简报_6¸9.docVIP

昆山市房地产调研简报 时　　间：2005年6月9日 人　　员：Leo-young 　 前 言………………………………………………………………………………………………………4 第一部分 宏观·政策 －－昆山宏观政策概述 一、2005年宏观政策……………………………………………………………………………………5 二、宏观政策的影响…………………………………………………-…………………………………6 （一）、从宏观经济面看………………………………………………………………………………………6 （二）、从供求关系面看………………………………………………………………………………………7 （三）、从需求层面看……………………………………………………………………………·…………8 三、政策分析………………………………………………………………………………·……………8 四、小　　结………………………………………………………………………………·……………9 第二部分 中观·楼市 －－昆山房地产市场分析 一、总体情况………………………………………………………………………………·……………10 1、市场现状……………………………………………………………………………………………10 2、市场及产品特征……………………………………………………………………………………10 3、价　　格……………………………………………………………………………………………11 4、供求关系……………………………………………………………………………………………12 5、客户来源……………………………………………………………………………………………14 二、二手房市场简述………………………………………………………………………………………14 三、楼市发展趋势…………………………………………………………………………………………15 四、市场小结………………………………………………………………………………………………16 第三部分 微观·个案 －－楼市个案对比分析 一、竞争项目分析……………………………………………………………………………………………18 二、个案价格分析……………………………………………………………………………………………33 三、结论综述…………………………………………………………………………………………………34 此篇报告主要侧重于解读2005年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市价格、销售情况及二手房市场现状做出理性判断，更为本案面对扑朔迷离的楼市做出相应的应对措施。 前 　　言 近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。 然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产很有可能在实现“软着陆”后继续稳步发展。 第一部分 宏观·政策 －－昆山宏观政策概述 一、2005年宏观政策 2005年3月　　　　　　放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制； 2005年4月15日　　　国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。 2005年4月24-25日　　国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。 2005年4月30日　　　七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。 2005年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 二、宏观政策的影响 从三次‘国八条’的出台内容来