产品建议的标准.ppt

产品建议的标准 我们的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 思考方式 有理有据，说服力强 用工具来思考 MECE，给到不同的可能方向及条件，评估自身的条件和需求，寻找答案。 提供经典案例供参考 户型配比 户型配比原则和评价标准 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 户型配比原则和评价标准（续） 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 户型配比原则和评价标准（续） 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 户型评价 户型在小区内的位置摆布评价 核心在于平衡资源，以降低销售的难度 资源分配要重视开盘造势和展示区需要 注重分期开发的配比协调。 户型平面结构评价的三个向限 建筑评价 不同档次建筑形象的风格倾向性 高档 中档 低档 高档建筑的两大原则：最终源于细节 入口显赫原则 细节原则 冷暖色调：根据特定消费者爱好确定 如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。 园林评价 园林评价的三个向限 规划方案评价 规划方案评价的五个方面 评价方案的角度： 主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑： ? 规划方案建议 经济指标是否一致 整体形象定位在规划中是否有所反映 规划方案建议（续） 售卖面：重点投入区 规划方案建议（续） 基本面：小区舒适度 规划方案建议（续） 土地价值挖掘： 精典案例 户型 园林 外立面 一梯几户 不同面积的精典户型 标准有待完善,也即“标准化” * 原则： 一切均基于CVA 即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 产品建议是关于产品的一揽子建议，除了建筑本身，还包括配套、服务、权益等多重组合，其中的重点则来源于策略和定位。 1，我们要明确我们的产品建议不是设计方案，我们不能够取代设计师的思考； 2，我们应该有户型、规划、环境的工具； 3，我们能够回答为什么； 4，我们的东西要有市场原则，而不只是经验的堆积。 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 市场缺乏一类产品 市场在变化 竞争较激烈 市场变化不大 竞争不太激烈 条件1 分区，每区由完全不的市场需求方案组合 抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。 略走大或略走小5-10个平方。 寻找市场中主力需求、消化最快的户型。 解释 组合以达到不同时期的不同目的 抓机会，回避竞争 快速回笼资金 可能实现高价 小量市场 走量，并一定程度回避竞争 适应市场趋势 变小：面向更广的客户群，降总价 变大：抓住相对高端的客户，提升单价 走量 目的 很快消化 定价标准不清晰 后期市场迅速跟风 目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群 能够发现新的客户群； 3） 补缺市场 必须有主次 必须考虑多样性给售增加的难度 4） 组合方案 潜在消费者支持 2） 主流市场微调 直面竞争，靠产品实力说话 走势平稳 户型本身不易发力 规划、位置等有竞争力 一般大盘必须面向主流市场或微调市场 1） 主流市场 结果及注意事项 条件3 条件2 方向 土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离 户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户 高 低 高 低 原则上户型越大，资源越好 注重景观对户型的支持作用 景观利用：尽量户户有景： 朝南看园景处布一梯四户 朝南不看园景尽量布一梯两户 注重端头及端头景观的