国内会所研究-骁悉研究.doc

不止是营销道具 ——全国城市小区会所研究 本专题以上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、沈阳、成都、重庆和武汉，这十个中国房地产发展较为成熟的城市为研究范围，选取其中100个配有小区会所并具代表性的住宅小区项目为研究对象。将城市区域划分为城市市中心区域、城市次中心区域、城市近郊区域和城市远郊区域，小区会所分类依据主要取决于该项目在城市中的所处区位。 一、小区会所的现状 1、会所的四大类别 （1）城市会所 城市会所地处城市市中心、城市次中心区域。 土地属性 位于城市市中心、次中心区域，地块商务属性较高 所属物业属性 中、高档住宅小区，具有一定品质感，小区周边交通发达、配套设施完善 会所客户属性 会所所属小区业主、周边办公人群，其中有一定财富积累的中青年人士居多；客户工作繁忙，下班后愿意花时间、金钱健身和进行休闲娱乐消费 会所核心价值 多为健身型定位，细部功能完善 代表项目 上海凯欣豪园、苏州万科金色家园、重庆龙湖·春森彼岸 （2）城郊会所 城郊会所地处城市近郊区域。 土地属性 位于城市近郊区域 所属物业属性 多为中档住宅小区，居住密度较市区低；交通便捷，可快速到达市中心；周边配套较欠缺，需通过小区自身配套建设提升项目价值 会所客户属性 多为会所所属小区业主和周边小区业主，其中事业刚起步的单身青年、即将成婚或结婚不久的夫妻、外地中青年居多；客户生活节奏较快，追求快捷和便利，休闲娱乐活动受经济承受能力制约较强 会所核心价值 收费价格适中，服务能够满足客户日常生活需求 代表项目 上海奥林匹克花园、上海万科四季花城、重庆龙湖·江与城 （3）郊区会所 郊区会所地处城市远郊区域。 土地属性 位于城市远郊区域 所属物业属性 多为中或中低档住宅小区；交通不便利，公交线路缺乏；周边缺乏生活配套，基本依靠小区内部配套 会所客户属性 大部分为会所所属小区业主和周边生活人群；消费多讲究经济实用，不盲目追求时尚，也有一些人士有一定经济实力，将其作为投资之用 会所核心价值 大众型消费标准、功能实用，或通过较高的定位吸引客户 代表项目 上海新浦江城、上海金地格林郡、广州中海金沙湾 （4）高档会所 近年来，不断有高端物业小区重金规划打造小区配套会所，这些会所无论在建筑设计本身、还是会所内部使用功能、亦或是其运营管理上，都体现出了高端物业配套应具备的素质。由于高端物业的小区会所具有一定的特殊性，因此将此部分会所从以区位为会所分类依据的逻辑中独立出来，定义为高尚会所。 土地属性 多位于城市中心稀缺地段或城市郊区占有稀缺景观资源的地段 所属物业属性 高端物业，多为高档公寓或纯别墅社区 会所客户属性 会所所属小区业主、社会精英阶层，其中外国人多；客户强调生活品味，追求低调、高雅、高品质，多社交活动，喜欢出入高级娱乐场所及会所，喜欢各类投资 会所核心价值 建筑空间奢华，功能多样化，有一定的商务功能，具有高消费项目 代表项目 上海九间堂（十乐会所）、上海万科兰乔圣菲（兰会所）、上海佘山高尔夫别墅 2、会所基本分布情况 根据对不同会所类别的定义，我们对100个数据样本进行了分类。其中高尚会所25个，城市会所26个，城郊会所31个，郊区会所18个。 数据来源：100个样本数据 在研究中我们发现，会所的定位一般与其所在小区产品形式相关。 高尚会所——由于其定位高端，服务少数人群，故其所在社区的产品形式多以别墅（指纯别墅小区）见长，比例高达56.0%。 城市会所——主要集中在城市市中心、次中心的公寓类项目中，在本次抽样的100个样本数据中并未有其他产品形式的城市会所小区。 城郊会所——建于城市近郊区域，功能多以运动康体类为主，该类会所所在小区产品形式多以高层、小高层、多层等公寓项目出现。 郊区会所——位于城市远郊区域，一般周边交通尚不发达，配套匮乏，产品优势在于低价，因此多为公寓项目。但也有少部分郊区会所所属小区为别墅小区，或是兼有别墅、公寓的混合型小区，但由于会所档次较普通，未能划入高尚会所之列，此处也将其作为郊区会所分析。 3、会所面积情况统计 （1）会所面积 在100个会所样本中，面积最大的为重庆龙湖·江与城的会所，其面积达30000㎡；最小的是上海万科朗润园的会所，面积为800㎡。 高尚会所——平均面积最大，达5844㎡。这与高尚会所的定位相符合，强调会所功能的多样性和完善性，以迎合业主的各类需求，提高业主的生活品质。 城市会所——由于周边配套较为完善，故其会所在设计时面积一般不大。 城郊会所——由于其所在区域距离城市成熟区域配套有一定距离，生活配套较依赖于小区会所或周边配套，故会所面积一般略大于城市会所。 郊区会所——平均面积在四类会所中最小，为2953㎡。造成这种结果的原因在于，郊区会所所在小区位置偏，小区附近集聚人口少，会