某房产评估市场法.docVIP

评估技术说明 1、可比实例的选择 通过市场调查和向有关部门查询，收集了与评估对象类似的市场交易案例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择了与待估房产相近的3个交易案例作为可比实例。 2、因素选择 根据影响房地产价格的主要因素，结合评估对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等，区域因素主要有地理位置及繁华程度、基础设施完善程度、公共配套设施完善程度、交通便捷度、环境质量及周围景观等；个别因素主要有结构、装修、楼层、朝向、成新状况等。 3、因素条件的描述 评估对象和可比实例的各因素说明，详见表一 表一 比较因素 说明 待估房地产 比较案例1 比较案例2 比较案例3 房地产名称 　 北京市海淀区**花园*号楼 北京市海淀区新纪元花园 北京市海淀区新纪元花园 北京市海淀区新纪元花园 所在层数 　 13-14复式/18 3/18 6/16 11/16 详细地址 　 海淀万泉河万柳居住区 海淀万泉河万柳居住区 海淀万泉河万柳居住区 海淀万泉河万柳居住区 　 285.04平方米 220平方米 166平方米 177平方米 产权证 是否齐全,已有或尚缺何证 齐全 齐全 齐全 齐全 土地使用权性质 　 出让 出让 出让 出让 结构形式 　 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 总层数（地上） 　 18层 18层 16层 18层 总层数（地下） 　 1层 1层 1层 1层 交易价格 元/平方米 　 485万 400万 430万 交易条件 交易是否正常 　 一次性付款 一次性付款 一次性付款 区域因素 地理位置和繁华程度 区位优劣描述:市中心\较繁华地区\一般地区\偏僻地区 较繁华地区，位于万柳商圈 较繁华地区，位于万柳商圈 较繁华地区，位于万柳商圈 较繁华地区，位于万柳商圈 人口和物业的聚集程度描述 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、北大学生公寓等 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 周围住宅小区密集，有新起点嘉园，山水倾城、玉壶别墅等 基础设施完善程度 水电气热等基础设施描述 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共配套设施完善程度 学校、医院、服务等公共设施描述 周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等 周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等 周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等 周边学校、医院服务等公共设施配套完善，有中国人民大学、理工大学等 交通便捷程度 附近主要干路及物业与他们的通达情况描述。 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道 离车站、飞机场距离描述 离北京机场、火车站交通便捷 离北京机场、火车站交通便捷 离北京机场、火车站交通便捷 离北京机场、火车站交通便捷 环境质量、周围景观 空气和噪音、周围景观等描述 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 北邻颐和园，西邻昆玉河，东邻中关村，人文景观环境较好 小区的建筑密度和容积率描述 建筑密度和容积率一般 建筑密度和容积率一般 建筑密度和容积率一般 建筑密度和容积率一般 区域规划 地区的规划及对物业使用的影响描述 区域规划为商业及居住,符合规划条件 区域规划为商业及居住,符合规划条件 区域规划为商业及居住,符合规划条件 区域规划为商业及居住,符合规划条件 个别因素 临街状况 临街情况及对物业使用的影响描述 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 临西三环北路，苏州桥、长春桥路、万柳中路等主次干道，对物业使用较有利 建筑物新旧程度 期房/新房/旧房 2003 2003 2003 2003 装修条件 内外装修和主要材料的描述:一般装修\中档装修\高档装修 中等装修 中等装修 豪华装修 中等装修 设施设备 户内外主要设施、设备的型号和数量 两部电梯 两部电梯 两部电梯 两部电梯 房屋权利类型 商品房/经济适用房/房改房 商品房 商品房 商品房 商品房 平面布