房地产开发流程与政府管理.ppt

房地产组合资源的内容 这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多方面。 房地产开发程序说明： 房地产开发的程序划分并不是一成不变的，在某些情况下各程序可能要交替进行。比如，如果开发项目在建设或建设中就预售或预租给职业投资者或使用的话，则市场营销工作就会在第7个或第8个程序之前进行。 目前国内的开发商都是以预售的形式提前开始收回投资，降低经营风险。 1.投资机会选择 在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测做粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以筛除，对于其余项目则保持与土地供应商进一步接触的机会。 2.初步可行性研究 大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。 3.土地使用权取得 ??土地使用权有偿出让：是指政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和土地使用金后，供土地使用权受让人开发经营。  ??土地使用权出让可以采取下列方式：（一）招标；（二）拍卖；（三）协议； 3.规划设计与方案报批 开发商在规划指标上动手脚的案例 一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中，迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。16日，宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司(下称“宁波华泰”)商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。但交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。 在庭审中，双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡，虚假植绿”问题。原告律师认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。”思考：为什么开发商要降低容积率和绿化率？ 案例二：错层阳台的奥秘 开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（用地、规划许可、其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证） 4.签署有关合作协议 开发商完成了各方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同等。 5.施工建设与竣工验收 施工建设是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时间点上来的施工生产活动。 项目的竣工验收是全面考核建设成果的最终环节。由开发商组织设计部门、规划单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程予以验收。 6.市场营销与物业管理 开发一个项目的最终目的计算通过房屋的租售使房屋的使用价值得到实现。 开发商的营销手段是否有效，是保证资金快速收回，取得利润的重要保证。 物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过对建筑物的维修与保养，机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。 2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。 2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理 2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是