浅谈房地产企业现金流量管理.docVIP

浅谈房地产企业现金流量管理 　　摘要：现金流的顺畅与否很大程度上决定着企业的生存能力，现金流量信息对外部投资者和公司内部管理层具有同样重要的意义。它不仅是企业支付股利和偿还债务保证，而且反映了企业盈利能力、抵御风险能力和未来发展能力的重要指标。随着房地产行业竞争日益激烈和政府调控政策的出台，房地产企业要想在竞争中求发展，必须加强现金流量管理。本文以国内知名地产公司A为例，从经营活动、筹资活动、投资活动等角度分析其现金流量状况，提出改善措施，以期对其他房地产企业现金流量管理提供参考。 关键词：房地产 现金流量 投资活动 筹资活动 一、A地产公司简介 A地产公司于1984年在深圳成立。是中国最早成立的房地产公司之一。先后于深圳交易所和新加坡交易所挂牌上市。A地产公司经过29年的发展，已形成集开发、物业管理有机结合、品种齐全的房地产集团，主要经营范围涵盖了房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业等。2004年开始走出蛇口，进军全国，形成了以深圳为核心，经营范围覆盖珠三角、长三角以及环渤海经济地带的布局。A地产公司提倡“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界 “可持续发展”最早的践行者和成功典范。 二、A地产公司现金流量分析 （一）现金流入结构分析 根据A地产公司2010、2011、2012这三年年公司现金流量表的相关数据（见附录），分别计算出经营活动产生的现金流入量占总现金流入的比重、投资活动现金流入量的比重以及筹资活动产生的现金流入量所占的比重绘制出下图1。图中蓝线表示经营活动现金流入比重，黄线代表筹资活动现金流入比重，红线则代表投资活动现金流入的比重。 从上图可知，三种活动产生的现金流入中经营活动所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之间，特别是2012年以来增长迅速，到2012年底达到80%。随着经营规模的不断扩大，经营活动产生的现金流入量有了较大幅度的增长。筹资活动产生的现金流入量占20%至40%之间，自2012年以来呈现不断下降的趋势，2012年底达到3年来最低水平。随着国内外经济形势的变化，以及银行政府相关政策的出台，房地产行业步入一个调整时期。A地产公司顺应形势的发展在稳健中寻求发展，筹资需求有所下降。加之企业内部经营管理水平的提高以及多元化筹资的运用，资金使用效率得到改善。投资活动现金流入量处于非常低的水平。 （二）现金流出结构分析 根据A地产公司2010、2011、2012这三年年公司现金流量表的相关数据，在分别计算经营活动产生的现金流出量占总现金流出的比重、投资活动现金流出量的比重以及筹资活动产生的现金流出量所占的比重的基础上绘制出下图2。图中蓝线代表经营活动现金流出比重，黄线代表筹资活动现金流出比重，红线则表示的是投资活动现金流出量所占的比重。 在现金流出图中，经营活动现金流出占据着绝对主导地位，远远大于投资和筹资引起的现金流出。2012年与2011和2010年相比，现金流出所占比重有所下降。筹资活动现金流出量在2012年以来，所占比重有了较大的提升，超过了20% 。随着经营规模的扩大，对资金的需求增大，筹资规模需求量较大。与现金流入图结构相似的是，投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重非常小，且变化不大保持在一个相对稳定的状态。 （三）现金流量偿债能力分析 图3将2010、2011、2012三年A地产公司经营活动现金流量净额与流动负债进行对比。经营活动现金净额逐年增长。从量的角度看，流动负债的数量要远远高于经营活动产生的现金净额。特别是2010和2011这两年中，经营活动现金净流量出现了负值，进入2012年有了增长的趋势，出现正数。我们用经营活动现金流量净额与流动负债的比值即现金流动负债比率。这一比率揭示了企业偿还流动负债的能力，比率越高，企业偿债能力越强，财务风险就越小。也不是越高越好，指标过高可能是流动资金的不充分利用，也会造成企业获利能力的下降。如图4所示2010、2011、2012三年A地产公司现金流动负债比率变化趋势图。2012年现金流动负债比不断上升，短期偿债能力不断改善。2011、2010这两年比率一直处于负值，短期偿债能力较差。这三年总体上是在曲折中上升，短期偿债能力得到了明显的提高。 （四）现金流量主要项目分析 2010和2011年A地产公司经营活动现金流量净额连续出现负值的状况，经营活动现金流出量远大于现金流入量，经营活动所需的现金流量不足，原因在于经营活动现金流出总量中购买商品、接受劳务支付的现金量大。2012年A地产公司经营活动现金流量较前两年有了较大的改善。 2011、2012投资活动流出量远大于流出量，投资活动现金净额为负值，是企业扩大投