07物业租赁管理、财的务管理.ppt

第十章 物业租赁管理;本章内容;第一节 物业租赁概述;二、房屋租赁的法律特征 （1）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。 （2）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。 （3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。;（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。 （5）租赁关系主体的法律要求。租赁作为一种民事法律行为，对其主体--租赁双方都有法律要求。其表现为：租赁双方除了必须具有民事能力以外，还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人；要求承租人没有法律限制承租的情况。;（6）租赁客体的法律要求 ①未依法取得房屋所有权证的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③共有房屋未取得共有人同意的； ④权属有争议的； ⑤属于违法建筑的； ⑥不符合安全标准的； ⑦已抵押，未经抵押权人同意的； ⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； ⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。 ;三、物业租赁的分类 （1）根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。 （2）根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。; （3）按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。 （4）按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。 （5）按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。;四、租赁登记与纳税 （一）租赁登记 （二）租赁税收;第二节 租约管理;2．房屋租约的法律特征 （1）房屋租约是双务有偿合同。 （2）房屋租约是诺成和要式合同。 （3）房屋租约是继续性合同。 ;3、租有权 租有权是相对所有权而言的。租有权是承租人拥有的对租赁物业的一种权利。 1．有年限的租有权 有年限租有权的租约是指租户在一定的租约条款下，占有物业一段确定的时间。;2．周期性租有权 周期性租有权是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式 3．不定期租有权 不定期租有权是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿。;4．默认租有权 默认租有权或强占租有权是指租户在租约到期时，未经所有者的许可，强制继续占有物业。 ;二、租约的类型 1．毛租约 在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费和维修费等。至于水电费等公共事业费，则由租赁双方协商，可由承租户支付，也可由业主支付。毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼的租赁的。;2．纯租约 纯租约，也称净租约。纯租约一般用于较长租期的租约。纯租约主要指承租户除了支付租金以外，还要承担其他的费用。从理论上，存在3种纯租约：单纯租约、双纯租约和三纯租约。 单纯租约＝租金＋水电费＋房产税＋其他税收 双纯租约＝租金＋水电费＋房产税＋其他税收＋保险费 三纯租约＝租金＋水电费＋房产税＋其他税收＋保险费＋维修费 ;3．百分比租约 百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售商业物业的出租租约。百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的。它要求承租者在支付一个固定额度的基础租金的基础上，加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比。;四、有效租约的基本条款 （1）当事人姓名（名称）及住所； （2）房屋的座落、面积、装修及设施状况； （3）租赁用途； （4）租赁期限； （5）租金及交付方式； （6）房屋修缮责任； （7）转租约定； （8）变更和解除合同的条件； （9）违约责任； （10）当事人约定的其他条款。 ;五、租赁双方的权利和义务 （一）出租人的权利和义务 1．出租人的权利 （1）有按期收取租金的权利。 （2）有监督合理使用房屋的权利。这包括对改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权。 ;（3）有依法收回出租房屋的权利。有3种情况可依法收回， 一是租赁期满； 二是对不定期租约要收回自住时，需提前通知并要按排好承租人的搬迁； 三是承租人违约时。 这里要明确指出的是欠租6个月以上，公有住宅无正当理由闲置6个月以上的，都符合收回房屋的条件。;2．出租人的义务 （1）保障承租人合法使用。 （2）根据合同对房屋设备维修。 （3）保证租户不受干扰。 （4）有依靠租户管理房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。;（二）承租人的权利和义务 1．承租人的权利 （1）有按约使用所租房屋的权利。 （2）有要求保障安全居住的权利。 （3）出租房屋出售时有优先购买权。 （4）有对房屋管理状况监督和建议权。 （5）在出租人同意