2014年注册物业师综的合能力模拟试题.doc

2014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷一 一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ ）。 A．物业经营管理是为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动 B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求 D．通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报 【答案】B 【试题解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故答案选择B。 2．物业资产管理和物业组合投资管理以（ ）管理为主。 A．运行 B．策略性 C．日常 D．设施 【答案】B 【试题解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。故答案选择B。 3．资产管理中的管理重在对资产明示的（ ）特征进行有效控制。 A．收益 B．风险 C．效能 D．质量 【答案】D 【试题解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。 4．（ ）是企业开展物业经营管理的直接动力。 A．业主需求的变化 B．物业管理业态的扩展 C．物业服务企业自身良性发展的要求 D．信息技术的出现 【答案】C 【试题解析】物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力 5．（ ）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 A．物业服务提供商 B．物业顾问服务商 C．物业服务集成商 D．物业保障服务商 【答案】B 【试题解析】物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 6．不属于物业服务企业拥有的无形资源的是（ ） A．组织资源 B．社会关系类资源 C．信息类资源 D．管理技术资源 【答案】A 【试题解析】物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。 7．风险管理内容不包括（ ）。 A．风险制造 B．风险识别 C．风险评估 D．风险控制 【答案】A 【试题解析】风险管理的步骤包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险调整。 8．对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是（ ） A.运营成本费用 B.空置损失 C.建造费用 D.罚金 【答案】A 【试题解析】于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。 9．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，企业需要交纳的所得税为0.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ） A．11% B．4.67% C．7% D．14% 【答案】D 【试题解析】2. 8/20×100%=14% 【考点来源】该考点来自教材的第二章《投资分析技术与房地产评估》中的第二节，一、盈利能力指标。 10．关于物业价格特征的说法，错误的是（ ）。 A．物业价格受区位影响大 B．物业价格实质上是物业权益价格 C．物业价格容易受交易者的个别因素影响 D．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格 【答案】D 【试题解析】物业价格的特征包括：⑴物业价格受区位的影响很大；⑵物业价格实质上是物业权益的价格；⑶物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；⑷物业价格形成的时间通常较长；⑸物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 11．下列净运营收益的计算公式，正确的是（ ）。 A．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－运营费用 B．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－所得税－运营费用 C．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－准备金－运营费用 D．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用 【答案】D 【试题解析】净运营收益=有效毛收入－运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用 12．房地产评估价值所对应的时间是（ ）。 A．价值时点 B．开始估价日期 C．完成估