chap04 不动产估价缘沫则.ppt

第三章 不动产估价原则;房地产估价原则的种类;房地产估价原则的作用; 所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 ;一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。 二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。 三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。;合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据； (2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据； (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据； (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。;最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可：对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 ②技术上可能：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。 ③经济上可行：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。 ④价值最大化：在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。;最高最佳使用具体包括3个方面，①最佳用途；②最佳规模；③最佳状态。 所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。 所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。 所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。; 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： (1)保持现状前提：现有房地产价值 ( 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 ) 。 (2)装饰装修改造前提：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额装饰装修改造费用。 (3)转换用途前提：预计转换用途所带来的不动产价值增加额转换用途所需要的费用。 (4)重新利用前提：重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 现有房地产价值。 (5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改造的组合。 ; 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价作业期”内的某个日期确定为估价时点。 ;估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况; 替代原则要求房地产估价结果不得不合理或偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。 同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的