房地产经济与开发经的营.ppt

第11章 房地产经济与开发经营;　【教学基本要求】 　　1. 了解房地产的概念、特征、类型与房地产业的概念；了解房地产投资的有关知识。 　　2. 了解中国现行的土地制度，掌握房地产开发中土地使用权的出让、划拨与集体土地的征用等有关知识。 　　3. 了解房地产开发的有关制度与政策。掌握城市规划对房地产开发的影响。 　　4. 掌握房地产估价的概念、估价的必要性、房地产估价的实施过程。;学 习 重 点】 　　1.房地产的概念、房地产直接投资与房地产间接投资。 　　2.国有土地使用权的出让与划拨的有关知识。 　　3.房地产开发的程序与规划管理对房地产开发的影响。 　　4.房地产估价的有关概念、房地产价格、房地产估价的原则与方法、估价报告的编写。;;（三）房地产的实物、权益和区位　　房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。　　1．实物是房地产中看???见、摸得着的部分。　　2．权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。　　3．区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。;（四）房地产的存在形态　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 ;11.1.2　土地与建筑物的概念 （一）土地的概念　　1．房地产估价中的土地定义 是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一家土地的范围可分为3层：（1）地面；（2）地面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；（3）地面以下一定范围内的空间（简称地下空间）。　　;2．土地利用所受的限制　　（1）土地权力的设置以及行使的限制：中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。中华人民共和国民法通则规定：所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。　　（2）房地产相邻关系的限制：在现实中，主要存在2类相邻关系：①通风、采光、排水、排污的相邻关系。②险情危害的相邻关系。　　（3）土地使用管制：从土地使用管制来看，主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。 ;3．对一宗土地的基本认识　　（1）坐落。包括所处的区域和具体地点，。　　（2）面积。此为依法确认的面积，通常以平方米表示。　　（3）形状。通常用图来说明。　　（4）四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。　　（5）地势。包括地势高低、自然排水状况、洪水淹没可能性等。　　（6）周围环境、景观。通常用图片来说明。　　; （7）利用现状。包括现状用途； （8）房产权状况。　 （9）地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。 （10）基础设施完备程度和土地平整程度（11）土地使用管制。 （12）其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其上壤、排水和灌溉等。 ;（二）建筑物的概念　　1．建筑物的定义　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。　　;2．对建筑物的基本认识　　包括下列方面：坐落，面积，层数和高度，结构，设备，装修，公共配套设施完备程度，平面布置，外观，建成年月，维修、保养情况及完损程度，利用现状，产权状况，其他。;　11.1.3　房地产的特征与类型　（一）房地产的特性　　房地产的特性主要有10个： （1）不可移动性；（2）独一无二性；（3）寿命长久性；（4）数量有限性；（5）用途多样性；（6）相互影响性；（7）易受限制性；（8）价值高大性；（9）难以变观性；（10）保值增值性。　　;（二）房地产的类型　　主要有4种： （1）按用途来划分； （2）按开发程度来划分； （3）按是否产生收益来划分； （4）按经营使用方式来划分。 ;1．按用途来划分的类型，主要分为下列10类：　　1）居住房地产；2）商业房地产；3）办公房地产；4）旅馆房地产；5）餐饮房地产；6）娱乐房地产；7）工业和仓储房地产；8）农业房地产9）特殊用途房地产；10）综合房地产，是指具有两种或两种以上用途的房地产。;2．按开发程度来划分的类型，主要分为下列5类：　　1）生地：　　 2）毛地：　　3）熟地：　　4）在建工程　　5）现房（含土地） ;3．按是否产生收益来划分的类型，主要分为下列2类：　　l）收益性房地产： 　　 2）非收益性房地产： 4．按经营使用方式来划分的类型，主要分为下列4类：　　l）出售型房地产；2）出租型房地产；3）营