剩余法模板2.doc

Ⅱ、采用剩余法评估估价对象土地使用权价格 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。计算公式如下： 地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑物开发成本－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费 （1）待估宗地最佳开发利用方式 1）待估宗地最有效利用方式确定 ①分析待估宗地的城市规划要求，确定合法的土地利用方式 依据黄冈市城市规划管理部门审定的土地规划条件，本次评估容积率为1.82，建筑密度设定为28.8%，土地面积66506.3为平方米，总建筑面积为121041.47平方米，土地用途为商住用地。根据委托方提供黄冈市规划局土地利用技术经济指标计算得知，商住用地分摊比例为：商业用地占比为8%，住宅用地占比为92%。 ②黄冈市市区市场的需求状况分析 根据黄冈市房地产管理局提供的信息，初步统计2009年，全市商品房屋销售面积152.08万平方米，比去年同期的127.58万平方米上涨了约19.2%。2009年，市区销售房屋52.6万平方米，比上年的43.51万平方米上涨了20.9%，说明市场销售在快速回暖，刚性需求逐渐提升。2009年，黄冈市商品住房销售价格总体呈上升趋势，县市销售均价基本维持在1400-1700元/平方米之间；市区商品房销售价格平均在2200元/平方米上下，新开小高层、高层楼盘销售均价在2600元/平方米左右，部分楼盘在2800-2900元/平方米之间，总体上升，尤其是下半年增幅每平方米达到200元左右。 ③黄冈市市区市场的供给状况分析 房地产开发投资持续增长，增幅有所回升。据初步统计，2009年度全市完成商品房开发投资约35.13亿元，同比较上年度的27.38亿元增长了28.3%。其中，市区到12月底完成商品房开发投资约9.92亿元，比上年的8.8亿元同期的增长了12.7%。房地产投资总额增长，主要是新开工的住房保障项目增多；商品住宅向高层发展，品质提高 ，加上建筑节能、环境配套等投入加大所致。 在建商品房规模有所变化，市区新开工面积增幅较大。从商品房建设规模看，初步统计到12月底，全市房屋总施工面积约313.21万平方米，比上年度同期277.67万平方米增长了12.8%。其中新开工面积约191.83万平方米，比上年度同期的160.49增长了约19.5%。到12月底，市区房屋施工总面积约91.12万平方米，比上年度同期的84.21万平方米增长了8.2%。其中新开工面积约为62.42万平方米，较上年度同期新开工面积59.05万平方米增长了约5.7%。 2009年上半年房地产业主要是延续2008年经济形势影响，市场需求不强劲。下半年受国家拉动内需扩大投资新政策激励，全市施工面积有所增长，特别是新开工面积增幅明显。 ④确定最佳的开发利用方式 根据黄冈市市区的房地产市场供求关系及今后的走势，认为目前规划的开发利用方式符合土地的最高最佳使用原则，为最佳方式。 2）开发建设周期估计和投资进度安排 ①估算开发建设周期 根据市场调查搜集到与估价对象规模相当的小区： 比较案例A：阳光花园小区 该楼盘位于东门路路36号，多层住宅楼，占地65000平方米，建筑面积为123500平方米，开发建设周期1年。 比较案例B：康逸家园小区 该楼盘位于东门路电机厂内，多层住宅楼，占地面积62612平方米，建筑面积为128880平方米，开发建设周期1年。 比较案例C：锦绣星城小区 该楼盘位于东门路16号，多层住宅楼，占地面积58265平方米，建筑面积136842平方米，开发建设周期1年。 参照黄冈市招投标信息网类似工程的中标信息，认为该估价对象的开发建设周期为1年。 ②投资进度安排 根据房地产开发市场的调查，地价及购地税费投资在期初一次性投入，土地开发费用、建筑工程等费用根据工程进度均匀投入。 （2）开发完成后不动产总价值估算 根据相同结构，相同地段、等级同一供需圈内商住用地的销售价格，评估人员参照黄冈市黄州城区内商住用地的平均售价，搜集当地的房地产市场资料，综合确定估算该类建筑物平均售价。 1）根据估价要求选取三个可比实例，选取可比实例如下： 比较案例A：阳光花园小区 该楼盘位于东门路路36号，多层住宅楼，占地65000平方米，建筑面积为123500平方米，容积率为1.9。2009年9月均价为2100元/平方米，剩余土地使用年限38/68年。 比较案例B：康逸家园小区 该楼盘位于东门路电机厂内，多层住宅楼，占地面积62612平方米，建筑面积为128880平方米，容积率2.06。2006年9月均价为2200元/平方米，剩余土地使用年限38/68年。 比较案例C：锦绣星城小区 该楼盘位于东门路16号，多层住宅楼，占地面积58265平方米，建筑面积13