第二章 房地产及其玫蔫述.ppt

2013年3月4日11：29 第二章 房地产及其描述 通俗讲，指房屋和土地，或房产和地产； 严谨地讲，指不动产，“土地及其定着物”； 现代社会“建筑物”越来越普遍、重要，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”； 同一房地产实物上往往同时存在着多种权利； 房地产因不可移动使区位成为它的重要组成部分。 综合以上各方面： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义 最典型的是下列3种： ⑴ 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 ⑵ 土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” ⑶ 土地是自然物、自然力或自然资源。 房地产估价中的土地定义 对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立方体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围可分为3层： ①地球表面； ②地球表面以上一定范围内的空间(简称地上空间)； ③地球表面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。 （二）建筑物的含义 建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 在估价中将建筑物作广义理解： 建筑物是人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物是指人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 （三）其他土地定着物 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而转让（当事人另有约定除外）。 其与土地、建筑物在物理上不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 其为土地或建筑物的从物（附属部分），房地产简化为包括土地、建筑物两大部分。 三、实物、权益和区位的含义 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。 就一幢房屋为例： 有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的； 实体的质量，如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何； 组合完成的功能，是在均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型（套型）如何。 （二）房地产权益的含义 房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处(benefits)。房地产权益以房地产权利为基础， 包括： ①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。 ②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。 ③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。 ④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。 1、房地产权利的种类 中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权。 （1）房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。 单独所有是指房地产由一个单位、个人享有所有权。 共有是指房地产由两个以上单位、个人共同享有所有权。 共有又分为按份共有和共同共有。 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持