第五章 不动产估价的方法之收益还原法.ppt

第五章 收益还原法 对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年 若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50 若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x 如果将上述公式一般化，则有： Vn ＝ VN x 例子：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30 年收益权利的价格。 运营费用的确定 1、出租中总费用 ⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。 通常按年租金的2-5%； ⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例； ⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%； ⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税 ⑸中介费用：一般为一个月租金。 2、企业经营费用 ⑴经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销 售税金及附加、财务费用和商业利润等； ⑵生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、 财务费用、管理费用和厂商利润等。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 净收益的确定 1、出租的纯收益 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 注意：在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定 所要扣除的费用项目。 2、经营的纯收益：不动产纯收益＝总收益－经营总费用 3、尚未使用或自用的不动产纯收益：比照类似不动产计算得 到。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 求取净收益时对有关收益的取舍 1、有形收益和无形收益 有形收益：由不动产带来的直接货币收益 ； 无形收益：由不动产带来的间接利益(自豪感、提高个人的 声誉和信用 ) ； 注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收 益。 2、客观收益和实际收益 客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对 实际收益的影响后得到的一般正常收益。 实际收益：待估不动产在现实的经营水平下，实际取得的收益。 （一般不直接用于估价） 注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁 期外的租金应采用正常客观的市场租金。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 承租人权益价值：剩余租赁期内租约租金与同期市场租金的差额 经折现后的现值之和； 所以同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价 值和承租人权益的价值三者之间的关系为： ； 有租约限制下的价值 ＝ 无租约限制下的价值 － 承租人权益的价值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例子：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现