美国不动产登记法上的的善意购买人与优先权规则.doc

美国不动产登记法上的善意购买人与优先权规则 陈永强 杭州师范大学法学院 副教授 　　　　关键词: 不动产/善意购买人/优先权/登记 　　内容提要: 美国法上，登记不是所有权移转的要件，但登记法确立了优先权规则，提供了保护交易安全的基本原理。优先权规则在于解决自同一出让人处获得转让书的二个接续的受让人之间的权利优先性问题。如果次购买人是善意的、支付价值的、不知先前未登记权利的购买人，那么他将受到登记法的保护，其取得的权利可以对抗第一购买人。 　　不动产登记制度是物权法的重要组成部分，在物权立法中占据重要地位。不动产物权变动涉及静态所有权人的利益保护和动态交易安全的保护，而登记制度是对交易安全提供保护的一项制度基础。不动产买卖中，什么样的交易第三人受登记法的保护，是物权立法所要解决的一个重大课题。各国的不动产法均设有保护交易第三人的一般法律规则。 　　美国的不动产登记体系极端多元化，各州都有自己的登记法，而且几乎没有二个州的登记法是完全相同的。总体上，美国存在两套不动产登记体系：一是公共图书馆型的不动产登记系统(recording systems)，这种登记体系旨在将所有的不动产转让文件归档，并向当事人提供查询和检索，登记并不决定当事人之间的权利，结论由当事人自己做出判断。这一体系又可以分为三种类型：1、竞赛型登记法(race act);2、通知型登记法(notice act);3、通知—竞赛型登记法(notice—race act)。全美国各州都采纳了这三种类型中的一种登记法。另一种登记系统是托伦斯登记体系(registration or Torrens systems)，该制度是由澳洲的托伦斯爵士(Sir Robert Torrens)所创，托伦斯将船舶登记的原则应用于土地转让的登记，创设了新型的土地登记制度。1858年，南澳洲政府采纳了托伦斯登记制度，其后几十年，新西兰、伦敦、爱尔兰、加拿大西部等地均采用了这一制度。 [1]该登记制度并不需要登记转让的每一份文件，而是由政府颁发一个土地所有权证书。托伦斯登记在美国是一种可由当事人选择的替代性方法，并经历了一个兴起和衰落的过程，目前在美国仅有5个州还保留这一制度，而且并不是整个州都适用。 [2]本文仅讨论公共图书馆型不动产登记体系下的保护第三人的基本规则和原理。 　　一、引论：比较法视野下保护交易第三人的基本原理 　　在保护交易第三人的基本原理上，德国法所确立的规则是物权行为无因性原理以及物权公示、公信原则。一方面，在动态交易领域，第三人物权的取得不因作为原因行为的买卖合同的无效而受影响，物权取得人也可以转让完全的物权给第三人，第三人也可以放心的取得物权而不必检索其前手交易是否具有瑕疵。同时，物权变动又以物权公示为必要，非经登记不动产物权变动不生效力。德国法上的不动产物权变动规则遵循物权公示原则，德国民法典第873条第1款规定了物权变动的双重要件，即不动产登记+物权合意。德国法登记制度的一个重大特点是登记具有创设效力或称移转效力(übertragungswirkung)。另一方面，经公示的物权，第三人可以善意的信赖，并由此取得物权。是否善意的判断标准基本上是依据权利的外观而做出判定。 [3]由于交易安全已经由物权行为无因性原理来保护，不动产物权善意取得制度在德国法上的意义并不像人们想象的那么大。著名物权法学者鲍尔认为：“自身就有疑问的善意与否之区分标准，在无因性原则之下，也就丧失其重要作用。” [4]在此，德国的立法更为注重权利变动的形式要件以及交易安全的维护。 　　在日本法，其物权制度也采行物权公示原则和公信原则，但与德国法不同，日本法的物权变动规则仅依当事人的意思即可发生效力，物权公示仅仅是对抗第三人的要件。“日本民法对于未经公示的物权变动也是承认的，但在它进行相应的公示之前，第三人可以把它作为未发生物权变动来对待。” [5]因而，物权公示并不是物权变动的决定性要件，德国法所称的物权公示原则侧重于物权变动的动态性展示，日本法所称的物权公示则是更为强调是物权静态意义上的公示。这种并不决定物权变动效力的公示制度，同样也是“现代市民社会为保证物权交易的安全而建立起来的。” [6]对于公信原则，日本民法通说认为在不动产交易领域是不采公信的原则，而在动产交易方面则是采用了公信原则的。 [7]但也多有学者认为，日本民法实际上是承认登记具有相对的公信力。 [8]在受保护的第三人的范围上则是排除了“背信的恶意者”。 [9] 　　美国的不动产登记制度是契书登记制，交易第三人的权利取得依据的是优先权规则。但交易第三人必须是善意的，而善意的一个重要判定基准是对先前的权利人的交易或权利是否知情， [10]知情即意味着恶意，恶意则不能取得所有权。美国不动产登记法最主要的功能是为接续的二个受让人确定优