2010房地产策划杭州金都城市芯宇营销思路及入市策略思考7723下载.ppt

豪宅开发四要素 产品——市场化豪宅定制 服务——客户导向，市场优先 营销主题推进 公关活动——差异化、高品质 现场——大气势、小细节、极致 盛道营销的职责 市场分析 地段——百年文脉传承，文教区核心之心 项目地块位于西湖区西溪街道文一路东段，地块东至西溪河、溪苑路，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河，属于文教区核心区。 项目所在的理工大学板块历史悠久，文脉丰富。1897年学校前身——蚕学馆在杭州西子湖畔创建 ，1964年8月，经国务院批准定名为浙江丝绸工学院，1999年4月，经教育部批准更名为浙江工程学院，2004年5月，学校更名为浙江理工大学。 今年10月28日恰逢校庆110周年纪念日。 钱江新城未开发之前，文教区一直是杭州高端住宅和高端办公场所最密集的板块。因此杭州大部分高端人群都住过文教区或者跟文教区有关。 虽然文教区文脉略有退色，但高端住宅的热点呈上升之势。 周边景观——双水岸、双公园 地块东至西溪河、北至余杭塘河，拥有2条天然河流。 地块东北角的规划绿地上，将会自建一个景观休闲公园；临近文一路有1.0万平方米的市政公共绿地，由银马代建。 沿规划中溪苑路有原生态梧桐林荫大道。 外部配套——成熟之美，尽善尽美 购物：文一路商业街、翠苑农贸市场、物美大卖场、华润超市、华东家具市场城西店 餐饮：世纪喜乐、名人名家、川味观、万家灯火、两岸咖啡、肯德基 娱乐：翠苑电影大世界、东方威尼斯、格莱美KTV、好乐迪KTV 运动：黄龙体育中心、陈经纶游泳馆、舒适堡健身中心、一兆韦德健身中心 宾馆：世贸中心、黄龙饭店、文华大酒店、之江饭店、浙江百瑞国际大酒店、欧美中心五星级酒店等 文三路电子商圈：阿里巴巴、淘宝网、颐高数码、高新电脑城等 科技产业园：依托浙大国家大学科技园、西湖科技园\国家数字娱乐产业示范基地及其拓展平台，逐步构建城西科技经济长廊 商圈辐射：黄龙商圈、武林CBD、西湖休闲胜地三重辐射 教育配套——首屈一指，左右簇拥 幼儿园：项目本身引进全球第一早期教育品牌蒙特梭利教育机构；周边有杭州最著名的幼儿园——杭幼师附属幼儿园。 小学：学区小学为文一街小学，市重点小学。周边还有求智弄小学、学军小学、行知小学、文三街小学等。 中学：学区中学为杭州师范学院附属中学（十三中），省重点中学。周边还有学军中学等。 大学：浙大西溪校区、财经学院、杭州工商大学，杭州师范学院，杭州电子科技大学，杭州幼儿师范学院等。 科技——18项科技集成，演绎人本魅力 外墙外保温技术：建筑外围护结构采用机械固定满铺50mm厚外墙专用挤塑聚苯板作为外保温材料，外饰面为干挂铝板（局部花岗石）。 节能门窗：采用铝木复合断热型材 。 中央吸尘系统：皮管接入，对过滤设备移至居室外进行集中处理 。 雨水回收技术。 太阳光导入系统。 屋面系统：屋面加厚XPS保温板，并在屋面种植绿化系统，以确保顶层住宅的保温节能。 车库入口铺设彩色防滑路面。 公共区域配置无线网络，使住户在小区内可以享受无限制的上网。 配置智能信报箱，可与小区感应卡联网使用，并具有信件通知功能。 高性能品牌电梯。 户式中央空调。 新风系统。 浮筑楼面技术：在结构上铺设20mm厚挤塑板，上面再浇筑轻质混凝土铺设面层，从而达到很好的隔音效果，同时也到保温隔声的作用。 卫生间采用同层后排水系统：从根本上消除了噪音，交叉感染，冷凝水及卫生间卫生死角等问题。 有机垃圾集中生化处理系统。 智能化系统。 市政热水管网24小时到户供应热水。 内墙分隔墙，加气混凝土，阻噪保温。 户型——尊崇尺度，人本关怀 6号楼是100左右的小户型，5号楼的主力户型面积130－140方，填补高端公寓市场供应空白。 2号楼和3号楼均为200平方以上的户型，力争达到别墅的生活品质，强调动静分区、主客分区。客厅、餐厅、阳台一体设计，错层处理，南北贯通。主卧、书房、卫生间、进入式衣柜组成超豪华套间。每个户型又各自具有不同的亮点，如入户花园，空中庭院，双主卧等。 南区综合体的1号楼则专门设计了90平方以下的错跃户型，采用了廊式布局，错跃层作法，两层共用一条走廊。以两室一厅一卫配置为主，设有明厨，室内错半层，南北向贯通，室内空间效果丰富。 豪宅尺度的公共空间，保证了居住的舒适和奢华。 内部景观——个性之美，境界于内 整个景观的定位是“新都市主义风格”，运用大面积草坪与树阵的组合，用几何化的线条分割和组织空间，强调空间的疏密关系，休闲空间多安排在树荫下，展示空间多集中在核心区域。 层次递进分明，水景串联其中 保留校园文化的梧桐林荫大道 整个景观简洁大气有个性，视觉上有比较大的冲击力，可以吸引客户的眼球。 景观设计缺乏互动性和参与性，亲和力相对比较差。 内部配套——三重会所诠释豪宅享受 1号楼和2号楼之间靠近西边的位置配备一个独立会所。 1号楼