沂水人民广场购物中心项目合作意向书.docVIP

谨以此文向尤总和于总表示感谢 敬请宝地公司关注此文各项细节 凝练强势 改写历史 造福沂水 —— 沂水人民广场购物中心项目合作意向书 —— 青岛泽木商务策划有限公司 2009年11月5日 1、 项目简析： 2、成功途径：（简述） （1）将商业策划和运营管理授权泽木团队实施策划、包装、招商、运营、管理。 （2）为泽木团队的工作提供良好的保障，建立良好的营销机制。 （3）以此为前提，泽木团队为该项目实施6大商业计划，确保五一开业及开业后经营管理实效： ★ 解决体系定位，配置合理业态，塑造强势概念，形成本地最亮的商业热点。 ★ 塑造良好形象，建立社会公信，锁定优秀品牌，形成主题鲜明的商业特点。 ★ 完善管理核算，实施内外招商，营造超前品质，形成优势明显的商业内涵。 ★ 制定组合策略，提供销售支持，提高产权盘值，形成后续强劲的价值走势。 ★ 整合社会资源，创新促销模式，引导沂水潮流，形成独具魅力的商业文化。 ★ 注重内部管理，培养本土团队，完善管理模式，形成自我运行的项目机能。 ——以上6大类涉及100多项关联密切的具体商业事务，是保障项目成功的坚实基础和必然途径。 3、关键问题：——对于以下问题的认识，决定该项目的品质和未来形势 （1）关于业态问题： □ 就主力超市之外的业态分划问题，考虑到开发商的意愿，以及市场中存在着联营性质的商家需求，泽木公司主创人员建议采用“租赁＋品牌托管”的混合业态，进行招商和运营管理。 □ 托管，指的是管理方投入店面及基本装修，品牌商负责二次装修、新款铺货调货，承担收银、店员、店长等人员费用，由管理方代为管理，销售收入由管理方每周划拨，并在达到一定销售额基础上，扣除综合管理费。综合管理费含较高租金、物业费、宣传费、促销费。——该模式仅对优势品牌，以及租金承受能力低的项目（如美发/特色小吃）但是却具有显著的、对项目价值具有支撑作用的商家使用。——因此，此类商家的比重，在整个项目中不超过20％。——［注］此类商家所能形成的零售回报，往往是超出较高租金水平的。 □ 该模式有利于品牌商低门槛进入，也有利于项目的统一运营、统一管理、统一促销，对于整个项目形成优势，具有比联营更合理且费用风险更低的好处。 □ 采用托管模式还有两个特点。一，仅仅是前期的选择，一旦时机成熟，即可转为租赁，管理方将会逐渐缩减管理成本和管理强度。二，该模式“仅仅要求赚取较高租金（综合管理费）”，超出目标租金收入，则更多利润归品牌商。 （2）关于项目运营的成本核算问题： □ 在此之前，开发商和相关人等，对于该项目的商业筹备、招商、开业、开业后运营管理等事务，究竟需要多大的投入才能使该项目立起来，似乎没有一套至少是相对明晰的核算。 □ 对于开发商而言，商业项目的建成后装修及所有运营投入、市场投入、物业维持投入等等，都需要从产权销售的收入里往外拿。——这就意味着，如果项目运营的成本核算、团队计划、营销规划、项目成熟等问题，表面上是商业运营管理的问题，实际上是开发商的盈利水平问题。 □ 泽木团队在考量业务可行性的同时，将项目核算、开发商产权销售增量收益、商业租金收益等，作为极为重要的前提性质的考量内容。 □ 本文后面的《商业筹备及项目运营管理的基础匡算》章节中，将对上述内容有匡算环比分析，在此不繁述。仅提出来作为重要问题，希望开发商有足够的重视。 （3）关于商业存活质量问题：（商业模式） □ 商业项目的存活，是一套方式方略问题。而商业项目的存活质量，又是建立在存活基础上、与存活的方式方略有密切联系，却是另一套更全面、更深化、更缜密的措施体系。 □ 沂水人民广场项目的存活，现在看上去，从内部角度来讲，有自身的策划、策略、战略、目标等体系问题及专业技能要求；从外部市场角度来看，有竞争压力、商界认识、商圈劣势、社会判断、成熟周期等体系问题及过程技能要求；从未来的走势角度来说，有销售定位、核心价值、盘值走势、产权商业对接及产权铺面恢复等体系问题及处置细节的严谨要求；从商业竞争规律的角度来认识，还有卖场风格、商业属性、商品组合、功能结构、购物环境、促销细化、人性化服务等体系问题及动态掌控能力要求。 □ 因此，麻雀虽小，五脏俱全；项目虽小，对项目操盘和商业运营管理的要求，却不能降低。 ——这种认识，是泽木团队操作项目的共识基础要求，希望宝地公司予以正视。 （4）关于产权销售与商业运营的协作问题： □ 沂水人民广场项目的操盘，从现在来看，产权销售是由代理公司执行。 □ 从性质上来比较，商业策划、理念、包装、招商、运营、管理等内容，是整个项目的价值核心，它决定着整个项目的社会形象、商业地位、市场价值、销