阿利坦银河湾前期策划报告916.doc

阿利坦·银河湾 ——前期策划报告（初稿） 阿利坦房地产开发有限责任公司 二零一零年八月 目 录 1、项目概况 1 1.1项目区位： 1 1.2规划指标： 1 1.3项目现状： 2 2、市场分析 2 2.1区情分析（现状市场分析） 2 2.2项目SWOT分析 3 2.3市场供求分析 5 3、项目定位 17 3.1目标客户定位： 17 3.2目标客户分类： 19 3.3价格定位考察 19 3.4初步项目定位 20 4、物业发展建议※ 20 4.1确立项目目标方向 20 4.2设计风格的建议： 21 4.3总平面设计的建议 25 5、物业管理建议 28 6、开发策略建议 29 7、价格策略 29 7.1定价基本原则 29 7.2定价方式 30 8、推广策略 30 8.1推广目的 31 8.2诉求重点 31 8.3推广节奏 31 8.4推广预算 32 9、销售策略（本期不做汇报） 32 10、结束语 33 阿利坦·银河湾 ——前期策划报告（初稿） 1、项目概况 1.1项目区位： 本地块位于通辽新城区最南端，河北路以南，面临辽河水上公园，北侧是政府大楼，是通辽市的政治文化中心区，在区域内也是距离老城区最近的一个项目位置。四至分别为：东至与鑫国地产开发的鑫水湾，西至彩虹桥下的市政公园，南临辽河大坝，北靠政府办公区。 1.2规划指标： 本地块占地约170 亩，为商住两用的土地性质，目标规划建成住宅约40 万平左右，公建 3~5 万平左右，停车场 20 万平左右。 容积率：＞2.5 建筑密度：＜30% 绿地率：＞35% 限高：＜100米 1.3项目现状： 项目现状为净地，无拆迁压力，便于工程计划及进度安排；没有做到三通一平，北侧从河北路退出40米做市政绿化带，项目地块未来将被市政路和大坝包围，同时也会被市政公园和绿化带包裹；地块呈东西条形带分布，不规则，狭窄和多棱角会影响使用效率，可能对出房率有一定影响，同时地势较低，与河坝落差约为5~6米，为使底层能有广阔的视野需要抬高举架，或做其它设计处理，应有合理计划，否则会导致成本增加。 2、市场分析 2.1区情分析（现状市场分析） a.周边项目进展 项目北侧是巴音孟克，整体在前期准备阶段；水域蓝湾正在进行三、四期建设；美瑞龙源建设到七八层；河畔花园施工进度是多层进入装修施工阶段，小高层接近封顶。 b.周边配套情况： 购物：目前没有大型超市及菜市场，最近的在水域蓝湾附近的门市。 学校：通辽四中、一中北区，无小学。 文体：暂时没有健身及娱乐场所。 银行：水域蓝湾南门建设银行 邮政：无 宾馆：天元大酒店 医院：无 结论：项目周边目前配套不成熟，只能保证基本日常生活需求，但前景看好，在政府大楼搬迁以来，河北新城地区得到迅速发展，再加上行政力度，各个圈地的开发商都被要求年内全部开工，同时其它在建项目也陆续交工入住，所以势必会在一定时期内得到配套不足的弥补。 c.周边交通状况： 交通情况良好，新城区已通公共汽车，项目位置在区域的最南端，也是距离老城区最近的位置，两侧就是辽河东西大桥； 其次目前的消费群体很多都具备私家车，所以整体的交通情况良好。 d.周边人文环境： 地块在一个大的政治文化中心区，在人文环境上绝对是处于有利位置的，而且周边有一部分居住人群也会是在行政事业单位工作的公务人员及家属等，因此在这点上项目具有优势。 2.2项目SWOT分析 a.优势分析（S）： 本项目位于行政辐射地区，北靠市政府办公区，南临辽河水公园等，地段优势非常显著； 项目体量较大，可以形成规模效应，有利于降低开发成本，并且可以从社区配套上弥补设施不完善的弊端； 地块处于未来城市核心景观带上，坐北朝南，实现了辽河水上公园景观最大化，自然环境、景观条件的优势极为显著。 b.劣势分析（W）： 项目地块不规则，同时与大坝落差很大，不利于小区内部景观与辽河水上景观互动，给规划设计造成难度； 周边生活配套不完善，应把握开发进度，有序安排进程； 虽然通辽地区经济发展很快，但整体价格偏低，需要一定的时间才能使房价达到预期，因此可能存在销售周期和资金回收期较长的劣势； 本单位第一次大规模实施开发项目，品牌知名度尚且没有建立，运作团队不成熟。 c.机会分析（O）： 整个地区消费者对住房的理念加强，有意识迅速提高生活品质，尤其是实力及社会分化上层的消费群体； 近年来全国房地产市场都呈现火爆局面，即使从去年开始国家的打击和调控力度加大，但已经形成的高房价很难回落，与我们三四线城市形成显著对比； 区域内缺乏高档次，高品质产品供应，而且与辽河水上公园如此紧密联系的项目就此一处； 随着本地区产业结构的调整，以及沈通和京通高铁近年开始修建，通辽将成为东北地区的物流节点城市，会大