厦门港务集团石湖山码头有限公司资产评价说明.DOC

厦门港务发展股份有限公司拟收购 厦门港务控股集团有限公司持有的 厦门港务集团石湖山码头有限公司49%股东权益价值 评估说明 闽中兴评字（2017）第2024号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国·福州 二○一七年八月三十一日 评估说明目录 第一部分.关于评估说明使用范围的声明 1 第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明 2 第三部分.资产清查核实情况说明 3 一、评估对象与评估范围说明 3 （一）评估对象与评估范围内容 3 （二）实物资产的分布情况及特点 3 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 4 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 5 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值) 5 二、资产核实总体情况说明 5 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程说明 5 （二）影响资产核实的事项及处理方法 6 （三）核实结论 7 第四部分.资产基础法评估技术说明 8 一、流动资产评估技术说明 8 （一）货币资金的评估说明 8 （二）各种应收款项的评估说明 8 （三）存货的评估说明 10 二、长期股权投资评估技术说明 11 三、固定资产评估技术说明 13 （一）房屋建（构）筑物评估说明 13 （二）设备评估技术说明 35 四、在建工程评估技术说明 45 五、土地使用权评估技术说明 45 六、递延所得税资产评估技术说明 54 七、其他非流动资产评估技术说明 55 八、负债评估技术说明 55 第五部分.收益法评估技术说明 57 一、评估对象 57 二、收益法应用前提及选择的理由和依据 57 三、预测的假设条件 57 四、宏观经济及行业状况分析 58 五、企业生产经营的历史情况 69 六、评估计算及分析过程 70 七、评估测算过程与结果 84 第六部分.评估结论与分析 85 一、评估结论 85 二、特别事项说明 88 附件：被评估单位关于进行资产评估的有关事项说明 第一部分.关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方本次评估目的使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明 （该内容由委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详见附件） 第三部分.资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 1.评估对象与评估范围 本次评估的评估对象为厦门港务集团石湖山码头有限公司的股东部分权益价值，评估范围为截止评估基准日2017年6月30日厦门港务集团石湖山码头有限公司的全部资产和负债。 2.委托评估的资产类型、账面金额如下表： 154,474.03万元、负债86,553.34万元、净资产67,920.69万元。具体包括流动资产16,072.01万元，非流动资产138,402.02万元；流动负债85,153.34万元，非流动负债1,400.00万元。 上述资产与负债数据摘自经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 委托评估范围以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准。 （二）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值31,768.33万元，占评估范围内总资产的20.57 %。主要为存货、固定资产、在建工程 （1）存货 存货主要为原材料，为码头备品备件、材料、劳保用品等 （2）固定资产 固定资产账面值31,389.09万元，包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、运输车辆和电子设备，其中房屋建（构）筑物账面值为23,632.04万元，设备类资产账面值为7,757.05万元。 房屋建筑物 房屋建筑物共32项，建筑面积合计为16,173.25平方米，系厂区内的生产、办公及辅助用房，主要位于湖里区寨上西路203、209号厂区内。房屋建筑物主要为建于1996年及2001年的钢混及混合建筑物，其中办公楼、食堂及浴室等主要为多层建筑，除办公楼、食堂及浴室室内装饰较好之外，其余建筑物装饰水平一般，布局较合理。 构筑物 构筑物主要为石湖山码头有限公司拥有并经营的厦门东渡港区19#泊位的相关资产，共计83项构筑物，账面原值265,001,890.42元，账面净值220,094,490.39元。 东渡19#泊位位于东渡港区岸线的北段，19号泊位码头是原煤码头拆除重建；泊位顶标高+7.5米，泊位长289.677米，趸船泊位长56米，半直立式斜坡护岸长77.077米。建成后的东渡港区19#泊位为一个5万吨级的多用途泊位，水工结构按靠泊10万吨级集装箱船舶建设。码头主体结构为重力式沉箱结构。码头顶面设计标高为+7.50m，工程于2005年6月25日开工，于2006年12月30日完工，2007年3月5日通过质量核验。 设备类资产 类