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拉开差异，赢取高端市场 ——惠州市房地产市场供求关系分析 前 言 任何一个市场都有自己的特殊性，要进入这个市场首先必须与这个市场的竞争对手拉开差异，这样才能开创一个属于自己的市场。 惠州的房地产市场有其复杂性，经历过房地产泡沫的激情年代与艰苦岁月。现在惠州房地产市场也慢慢走向了理性的时代，理性时代的房产开发商路是越走越窄了——谁也不愿去做王小波笔下的那只“特立独行的猪”。大家都以同样的步调去开发同质的产品（如金宝·兴业家园简直就是东湖花园四号小区的再版），这样只能加剧同档次市场的竞争，最终的结果是中档市场的供应大于需求，高端市场是一个空白，高端市场的需求无法得到真正的满足。 “有需求才有市场”、“企业要根据市场需求来提供相应的产品”，这样的话在企业的营销中被奉为是跌而不破的真理。然而，在惠州的房地产市场却出现了这样一个现象：中档楼盘能卖出高档楼盘的价格。 为什么呢？原因就是： 市场上没有高端产品供应，结果中档产品卖出了高档产品的价格！ 我们认为： 中端产品卖出了高端产品的价格对我们的竞争对手来说如碧水湾并不是一件好事，因为这个错误的市场信息将它引入了一场即将来临的暴风雨中。但这对赛格来说却是一个很好的机会，别人为我们创造了拉开差异的市场机会，为什么不利用呢？当别人都在走中档路线时，我一个走高端路线来填补高端市场的空白。 惠州市房地产市场供求现状 供应与需求同步快速增长 败也萧何，成亦萧何！ 几经波折的惠州房地产市场：93、94随着随着熊猫汽车城的夭折及中海壳牌迟迟不落户而神话破灭。2000年中海壳牌正式签约，惠州的房地产终于熬过了严冬，迎来了新的曙光。也是从2000年开始，惠州房地产市场出现了非常规的快速增长。（见下图） 投资额快速增加，同比增长率下降 图一：1998年——2003年惠州房地产投资线—柱图 从图上可以看出，以2001年为一个转折点，2002年始惠州房地产市场开发实际投资出现跳跃式增长，图中的折线则表明了，在总体的投资量增加的同时，同比增加率出现了下降的趋势。2002年全市的投资总额为15.88亿元,比上年同期增长49.12%,2003年全市的投资总额为23.22亿元,同期增长为46.2%。 房地产施工面积和竣工面积的量成倍增长 年份 房地产施工面积 （万平方米） 同比增长率(%) 房地产竣工面积(万平方米) 同比增长率(%) 2003 560.7 39.6 208.5 6.5 2002 401.6 115.8 195.77 210.5 2001 186.02 27.4 63.05 -1.5 2000 146.03 64.28 表一：2000年—2003年惠州市房地产施工与竣工面积情况表 从表中可以看出，从2001年到2002年惠州房地产市场出现一个很大的跨越。不管是房地产施工面积还是竣工面积，都是一个“二级跳跃”。2002年的施工面积与竣工面积同比增长率都超过了100%。据有关方面统计，从1999年到2002年，惠州房地产市场是一个烂尾楼或闲置地块的重新开发时期。惠州房地产泡沫时期遗留下的烂尾楼90%在这一时期被重新启动了，大部分也被市场消化了。 惠州市的商品房的市场消化能力增强 随着惠州经济的整体发展，惠州老百姓的人均收入大幅增长。个人的实际购买力增强了，对商品房的市场需求也在不断地增加。据统计资料显示，2003年前三个季度，惠州市商品房的销售面积为73.73万平方米，同比增长率为30.8%。 中档中端市场的竞争会不断加剧，高端市场还未形成 投资量不断增加，同档次的产品总量快速增长，惠州房地产市场不可避免地会出现市场的有效需求与无效供应的矛盾：中档中端产品的供给过剩，而市场上对高端产品的需求却无法得到满足。 1999年惠州全市销售面积为45.3万平方米，2000年销售面积50.35万平方米，比1999年增长10.8%.到去年惠州人均可支配收入12673.5元，增长18.5％近几年来，市经济连续以两位数速度增长，经济总量和人民生活水平稳步提高，用于住房、教育、旅游、汽车等支出明显增加。居民收入的增加，成为我市商品房销售旺盛的主因。居民生活素质的提高，对住房要求也越来越高，持币待购的人也越来越多。按揭手续方便利息低按揭期长等等，为商品房交易提供了便利的条件。海壳牌南海石化项目的带动效应。该项目的正式启动到建成投产，将使惠州的产业结构变化、人口总量增加、经济总量扩大等等，由此而展现出来的前景赋予了惠州房地产业广阔而深远的发展空间为城市环境建设快速发展，带旺了房地产市场。惠州近年已经囊括“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”等四块金牌，两江四岸整治以及近期惠州市区道