【精选】房产经纪人培训七.pdf

上饶通房产网： 第七部分：商业地产交易典型个案详细分析 案例1：商业地产投资分析和要点 分析：商业地产成为业内讨论最多的问题，从两年前走出政策 “打压”，开始席卷重来。 事实上，商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。而“如何投资一个高回报的商业 地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如 何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？ 不可忽视小环境 商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。 一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互 相协调，共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是善会干扰租房商业地产投资的关 键。如果在一家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有 所影响。 而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产 公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中， 不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。 临街商铺潜力大 商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有 规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺 乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业上饶租房地产的短期投资。而 临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象， 形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、 中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤 其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设中，临街商铺将不在审批、兴建，所以对 于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。 成熟社区是根基 邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业 形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空 间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市南市商 圈周边200 万平方米高档社区的兴建，就预示着未来商业的跨越上饶租房式发展。因此选择 一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消 费水平的高低。 良性循环是关键 开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环 的饿运作模式，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带 动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。 注意避免弊端 目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的 产权分割就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势，得不到品 牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费 群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。产权出售则打 破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经 销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的上饶租房基础上进行稳步发展，还可以将其 进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对 稳定的。 商业管理决定升值空间 在商业地产投资中人们往往注重地段、周遍环境及投资金额， 很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空间，统一 的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业 态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大的客流量，增强其企业实力。故此选择一 上饶通房产网： 个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者首要考虑的问题。投资回报率= （商铺月阻金*12 个月）/商铺总价。 案例2，A 有一套坐落于东方路的办公室，2000 上饶租房年2 月1 日出租给B，租期3 年。2000 年6 月1 日，A 将该办公房抵押给C，办理了抵押登记并书面告知了B。2001 年2 月1 日，C 请求拍卖办公房以实现抵押权，D 竞买成功，买下办公房。2001 年2 月1 日，D 要求B 搬出，B 拒绝。 分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人A 和抵押权人C 之间抵押关系； 出租人A 和承租人B 之间的租赁关系；新的买受人D 和原承租人B 之间的租赁关系等。要处 理此纠纷，关