【精选】房地产企业2010年现金流压力测试分析.doc

房地产企业2010年现金流压力测试分析 2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，房地产行业形势骤然紧张。在各项调控措施落实过程中，热点房地产市场和房地产企业逐渐开始感受到阵阵寒意。 为判断开发商在面临现金流入持续下降时面临的资金风险，我们选取30家在大陆和香港上市的房地产公司（表1）进行压力测试。评估其在面临持续资金回流减弱情况下的资金链承压状况，希冀从中判断房地产企业对潜在市场风险的承受能力，并对这部分企业如何“过冬”给出中肯建议。 表1：正略钧策压力测试样本企业一览 序号 企业名称 商业模式 产品领域 产品定位 1 恒大地产 销售为主 住宅为主 中低端 2 绿城中国 销售为主 住宅为主 中高端 3 万科集团 销售为主 住宅为主 中高端 4 中国海外 销售为主 住宅为主 中高端 5 龙湖地产 销售为主 商住均衡 中高端 6 碧桂园 销售为主 住宅为主 中低端 7 招商地产 销售为主 住宅为主 中高端 8 合生创展 销售为主 住宅为主 中高端 9 华侨城A 销售为主 住宅为主 中高端 10 方兴地产 销售为主 住宅为主 中高端 11 荣盛发展 销售为主 住宅为主 中低端 12 宝龙地产 销持均衡 商业为主 中低端 13 中粮地产 销售为主 住宅为主 中低端 14 北辰实业 销持均衡 商住均衡 中低端 15 金地集团 销售为主 住宅为主 中高端 16 保利地产 销售为主 住宅为主 中高端 17 远洋地产 销售为主 住宅为主 中低端 18 华润置地 销售为主 住宅为主 中高端 19 广州富力 销售为主 住宅为主 中高端 20 金融街 销售为主 商业为主 中高端 21 世茂地产 销售为主 商住均衡 中高端 22 复地集团 销售为主 住宅为主 中低端 23 首创置业 销售为主 住宅为主 中低端 24 合景泰富 销售为主 住宅为主 中高端 25 SOHO中国 销售为主 商业为主 中高端 26 金隅嘉业 销售为主 住宅为主 中低端 27 首开股份 销售为主 住宅为主 中低端 28 雅居乐 销售为主 住宅为主 中低端 29 亿城股份 销售为主 住宅为主 中低端 30 建业地产 销售为主 住宅为主 中低端 正略钧策根据房地产行业特点设计压力测试方案 楼市对调控的反应一般会经历“成交量下跌——价格下跌”的过程。目前调控政策已对市场成交量造成较大幅度影响。但在价格方面，除了恒大85折领跌之外，其他开发商动作尚不明显。 但如果政策持续实施甚至加码，购房者观望情绪将进一步加重，并进而导致房地产市场成交量和成交价同步回落。 与此同时调控政策还收紧了开发商的融资渠道，对其现金流造成较大影响。 鉴于房地产行业收入和成本实现的递后性，正略钧策设计了基于企业资金管理水平的压力测试方案，在企业2009年底资金状况（表2）的基础上判断其2010年资金承压能力。 表2：受试企业2009年底资金状况一览 企业名称 2009年底资金状况 亿城股份 1,223,686,826 中粮地产 1,334,201,830 建业地产 1,528,798,000 宝龙地产 1,764,225,000 荣盛发展 1,922,003,947 合景泰富 2,540,698,000 华侨城A 2,948,803,859 方兴地产 3,523,274,000 复地集团 3,674,589,000 雅居乐 4,372,155,000 北辰实业 4,567,455,757 碧桂园 4,608,708,000 首创置业 4,879,372,000 金隅嘉业 5,499,609,000 合生创展 6,546,144,000 广州富力 6,642,279,000 龙湖地产 6,801,573,000 世茂地产 6,918,958,000 SOHO中国 7,122,768,000 恒大地产 7,333,232,000 招商地产 8,775,661,067 金地集团 9,249,517,548 绿城中国 9,405,347,000 首开股份 11,951,307,281 金融街 13,188,730,074 保利地产 15,227,911,967 远洋地产 17,619,619,000 华润置地 19,513,576,000 万科集团 22,002,774,937 中国海外 23,781,456,000 此轮宏观调控可能从以下几方面加大房地产企业的资金压力。 影响销售额。已经出现的销售量回落和可能出现的销售价格下降都可能影响经营活动现金流入。我们假定测试期内由于影响房地产企业的销售回款只