【精选】扑朔迷离的中国房地产.doc

1、扑朔迷离的中国房地产 　　本轮中周期以来，房地产行业伴随着政策几经沉浮：先是2008年底到2009年政府对经济的“大救赎”，房价大幅飙升，2009年底到2010年上半年开始的调控，房价没能下降、但股票市场已经开始下跌，2010年下半年，由于担心经济二次探底以及美国的QE，中国经济与A股市场出现反弹，随后的调控力度加大，2011年3月以来，中国经济从此进入第一库存周期的下行及衰退阶段，房价也顺周期小幅下降，2011年底的降存准开始，投资者对房地产在中国经济中的作用似乎大成共识：经济越差，政府对房地产松绑可能性越大，于是，在房地产股价指数开始率先反弹，而2012年3-4月之后，房地产销售开始好转，随之而来的是6-7月房价反弹，市场对政府从严调控房地产的表态颇为敏感，经济下行过程的宽松政策变得越来越可望不可及，结果进入房地产调控、政策偏紧、经济继续恶化、周期行业下跌、A股市场转弱的悲观循环中。 　　房地产逐渐成为一个沉重的话题。 　　虽然在近期的一系列报告中，我们认为中国的第二轮库存周期启动逐渐临近，从理论上来看，三季度月应该能看到本轮库存周期调整的第一个底部，但近期的经济数据和政策导向来看，这个底部有可能被延迟。 　　同时，我们在此前的研究报告中，将经济周期波动的驱动力量划分为：技术革新驱动长波运动、房地产消费和投资驱动房地产周期波动、固定资产投资驱动中周期波动、库存变化则驱动库存周期波动，而中间最关键的变量是货币，而所有驱动因素集中在经济周期上，表现为经济的短期波动。我们姑且不讨论长波周期，库存周期和朱格拉周期我们研究的比较多，对房地产周期的研究则相对偏少。 　　从过去一年开始，房地产问题在中国现实经济中越发显得重要，经济的波动基本是伴随政府对房地产政策而波动，而有识之士则惊呼房地产对中国经济的“绑架”，而当下，中国经济也重复之前的困境：房价反弹、政策掣肘。 　　未来会是如何：政策继续紧缩、经济无底？中策中性、经济底部徘徊？政策偏松、房价反弹、经济走出困境？ 　　我们不知道政府将做如何决策。如果单纯房价来看，过去10年，除了2008年底到2009年初曾经出现大约10-20%的下跌之外，房价似乎不但坚挺、甚至反弹的更快，2011年3月以来的经济调整，房价似乎没有像大家所预期那样下跌，投机吗？刚需吗？中国的房地产似乎显得越来越扑朔迷离。 　　我们尝试对中国房地产周期问题研究这样一个“沉重”的课题，同样也是是一个关系未来经济周期动力的关键问题，我们也摈弃成见，以客观的姿态分析中国的房地产周期何去何从，并思考经济周期与市场的命运。 　　2、房地产周期与库兹涅兹周期 　　要研究中国的房地产周期，我们不得对先驱们关于房地产周期的研究和论述做一个简单回顾： 　　1930年美国经济学家西蒙？？库兹涅兹在《生产和价格的长期运动》一书，根据对美、英、法、德、比利时等国19世纪初叶到20世纪初期60种工、农业主要产品的生产量和35种工、农业主要产品的价格变动的时间数列资料，剔除其间短周期和中周期的变动，着重分析了有关数列的长期消长过程，指出经济中存在长度为15-25年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期或房地产周期。库兹涅兹周期是居民财产购建和人口转移两大因素互相作用推进发展。 　　霍伊特在其著作《百年来芝加哥地区的土地价格》一书中详细阐述了芝加哥的房地产周期，103年期间，建筑活动的事件按照先后顺序不自觉的重复发生了五六遍，平均时间间隔为18年。霍伊特长达18-20年的房地产周期非常缓慢，但是周期振幅非常大。霍伊特采取与其他变量对比的方法来说明这一点：在所研究的103年期间，整体经济活动GDP从未超过其趋势水平的16%，银行信贷从未超过其趋势水平的28%。但是，高峰时期房地产销量比正常水平高131%，新建房屋数量高于其趋势水平的167%，周期振幅非常大。 　　哈里森是房地产周期研究的另一重要学者，其代表作为《ThePowerintheLand》和《Boombust:Housepricesandthedepressionof2010》。哈里森对200多年来主要英国和美国的经济和房地产史研究的主要结论：（1）房地产的周期是18年左右；（2）当前18年的房地产周期依然在起作用。（3）哈里森的模型表明：房价会先上涨7年，然后可能会出现一个短期的回调，再经历5年左右的快速上涨，之后是2年最后的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。 　　进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式：首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视；其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现；最后，发达国家房地产