谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会-MBA讲座报告范文.docVIP

一、讲座主要内容 讲座名称 排队与窗口，谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会 讲座日期 2016年 4 月 21日 讲座地点 同济大厦A楼301 主 讲 人 陈劲松 职务/职称 深圳世联行董事长 讲 座 的 主 要 内 容 及 背 景 主要内容： 完成城市化：大都市圈化；房产税与公共服务；存量深化。 从世界整体看，中国产业对比：房地产金融化；服务深化与品牌化；规则国际化。 从宏观看微观，货币和人口大趋势：货币超发与波动；人口聚集与老化；人民币国际化 背景： 中国一线大城市房价不断上涨，由于很多因素，市场时有小波动。土地资本化，是前三十年的硬道理和大道理，从而开始了市场化、城市化，城市化带动了工业化。 主 讲 人 的 主 要 观 点 记 录 我们目前在一个新的十年，新三十年的第一个十年，旧规则在应对危机；从2019年开始，新的规则会不断诞生，年轻人的机会显而易见，主讲人有一个理论可以代表他的观点，即排队与窗口理论： 队伍越长，开新窗口的时间越近； 规则更换期，旧秩序不值得期待； 新实践由年轻一代开始，市场的窗口正打开； 代际转换与生活方式转换是年轻人红利； 数字与场景、信息与信用、科技与新人类的时代，窗口的权利不在旧有规则，而是在市场。  二、讲座心得体会(不少于1500 排队与窗口，谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会 摘要：前三十年，中国房地产发生的变动与故事，以及由各种因素造成的市场的小的波动，现在的中国的年轻人该如何抛开短周期的波动，通过历史角度长周期地思考问题。前三十年的土地资本化为“中国模式”找到了一条道路，开始了市场化、城市化、工业化。新的三十年，新的规则不断诞生，旧规则在第一个十年应对危机，年轻人的机会在此可以找到新的机会。 关键词：中国房地产市场、新规则、年轻人、排队与窗口理论 背景情况--中国前三十年的“道” 三十年为一世而道更。 “三十年为一世而道更”，中国房地产在过去三十年为上半场，靠着“中国模式”的逻辑和规则走到今天。接下来的三十年，道更正在发生，年轻人的机会正在来临。 前三十年的“道”是什么? 土地资本化是前三十年唯一的硬道理和大道理，土地资本化是中国找到的一条道路，从而开始了市场化、城市化，城市化带动了工业化。从99年后，整个经济笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化，推动市场化的一个过程。 新模式的奇点临近，旧规则应对新危机 奇点临近。 整体上奇点临近主要指三方面：土地市场、房产市场和城市话。在大城市，从房地产开发商土地开发成本高；大城市的放假也远高于年轻人能够承受的范围；但是三四线城市，房产库存大，城市建设好，却没有参与人。 旧规则应对新危机。 历史是具有强大的惯性的，回顾79年到09年，我们从双轨制应对转型，到土地出让和房产市场规则确立，最后到房产市场全盛期，同样在今天，如同以前一样，我们也用老模式，也就是土地财政这套办法来应对新危机。因为新的模式还没有成熟，我们在“下半场”的第一个十年，是用老模式应对新危机，新模式诞生于第二个十年。主讲人认为新的模式预计在2019年到2029年全部诞生，并且中国所有主流公司，最牛的公司都诞生于这个时期。新规则确立，规则改了，新的力量会变成庞然大物，遵循旧规则的公司就会被淘汰，就像79年到89年诞生的公司一样，年广久、步鑫生等等。 不同角度看新规则 未来的三十年，中国将彻底完成城市化。 中国未来的城市化，不是三四线的城市化，而是大都市圈化，也就是说北上广深涨得不得了，三四线还停留在去库存阶段。整个东京都市圈占日本总人口2亿人中的五千万，将近四分之一的人口，首尔聚集了韩国将近一半的人，在比例上远远超过北京和上海的总和。这是一种不可阻挡的规律，是全世界、东亚城市化的未来，产业必须聚集。但是我们距离使命还差得很远，以上海为例，要完成城市化，我们需要聚集更多的人口，但实际情况恰恰相反，不仅仅城市排外，而且城市缺少给年轻人停留和生活的机会，生活成本过高。 货币与人口的大趋势。 从宏观看微观，货币和人口的大趋势主要表现在三个方面：货币超发与波动；人口聚集与老化；人民币国际化。 年轻人的机会：新窗口不断打开 我们目前处在一个新十年，新三十年的第一个十年，旧规则在应对危机，新规则会不断诞生。年轻人的机会，可以用窗口与排队理论进行解读：通俗讲，会发现，你在排队，一帮人等着把十几万／的楼让你接，而根本接不了：你要攒钱，你排在队伍的最后，你会非常沮丧，那怎么办？当队伍排得太长时，新窗口会打开。当然你不能跑到三四线城市去排，那块儿正在关窗口，你就得到上海、北京、深圳，这些不断开新窗口的一线城市，其实压都压不住，窗口就要打开了。 附录：本人选听的其他少于5鲁德格?库恩哈特 同济